분당 정자동 파크뷰 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 49조 짱형]

✅아파트명

성남시 분당구 정자동 파크뷰 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

분당구 종사자 수 345,459명

2. 교통

강남 39분 / 여의도 62분 / 시청 92분

3. 학군

백현중 95% / 내정중 96% / 정자중 92% 

4. 환경

롯데백화점(1 정거장 수내역 위치), 

대형마트는 주변에 없음 (죽전 이마트, 서현 AK백화점, 야탑 홈플러스 : 차량이동 필요)

음식점, 카페, 편의점, 학원, 병원 다수

5. 공급

 24-28년 입주 물량 없음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목 별 평가)

1) 저평가 : 거의 전고점까지 매매/전세가가 회복된 상황으로 저평가되어 있지 않음.

2) 환금성 : 교통, 환경, 학군이 우수하고 2004년 식으로 최신 아파트에 해당하기에 환금성은 충분히 있음.

3) 수익률 : 저점 시 거주로 매수할 시 순수익 4억원이기에 수익율 있으나, 거주-보유 분리를 고려, 투자로 고려할 때 저점 매수해도 투자금 대비 수익이 낮기에 (-1억) 거주 시에만 수익율이 좋다고 판단됨.

4) 원금보존 : 투자 시 근 시일 내(3년 내) 원금보존은 어려울 것으로 보이고, 5년 이상 장기 보유 시 원금보존 가능할 것으로 보임.

5) 리스크 대비: 전저점, 전고점의 전세가가 1억으로 아주 크지 않고, 매매가 대비 전세가율을 60-70%로 유지하고 있기에 역전세 리스크는 없을 것으로 보이며, 28년까지 입주물량이 zero이기에 역시 입주물량에 따른 리스크 또한 현재는 없다고 판단함. 

나의 투자 결론

 : 현재는 가치에 맞는 매매/전세가가 형성되어 있는 것으로 보이며, 이미 전고점까지 상승한 상황이기에 매수할 경우 낮은 수익율은 피할 수 없을 듯. 다만, 워낙 입지가 좋고 환경이 잘 조성되어 있으며, 준신축에 해당하기에 수요는 계속될 것으로 예상되는 바, 충분한 현금, 대출 여력이 된다면 투자해도 나쁘지 않을 듯. (나는 언감생심이지만.. ㅜㅜ)

✅ 작성하면서 느낀 점 

: 물건을 볼 때는 역시 다각도에서 봐야 제대로 투자 적합성을 판단할 수 있겠구나.

: 앞에서 쭉 정리한 데이터들을 한 곳에서 다 확인할 수 있는 플랫폼이 있으면 대박이겠구나.

: 좋은 물건은(가치 있는) 역시 큰 변화 없이 그 가치를 입증하는 가격대가 금방 회복되는구나.

: 앞마당을 늘리고, 내 투자금, 기준에 맞는 좋은 물건을 찾아서 꼭 투자 실천해봐야겠다.