수원시 장안구 정자동 백설마을5단지삼환나우빌 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 문키]

✅아파트명 : 백설마을5단지삼환나우빌

✅위치(지도) : 경기 수원시 장안구 천천로22번길 34

✅입지평가

1. 직장 : C등급 (종사자수 81,345명)

2. 교통 : 강남 1시간25분 / 여의도 1시간23분 / 시청 1시간30분

3.학군

-. 대평중 90%/특목고 10명, 명인중 85%/특목고 3명, 천천중 92%/특목고 5명

-. 학원가 2개 위치

4. 환경

1. 병원 : 경기도 의료원 수원병원 (661m)
2. 마트 : 롯데마트 (664m), 이마트 트레이더스 (735m)
3. 백화점(쇼핑몰) : 스타필드 (741m), 롯데백화점 (3.29km)

5. 공급

 1) 장안구

 -. 25년~ 공급 물량 없음.

 -. 최근 2년 : 5,663세대/2년 (수원시 장안구 인구 24.10기준 24.5만명, 적정 수요 1,300가구/년)

2) 수원시

-. 25년~28년 : 6,161세대/4년 (적정 공급 가구 5,967/년) 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 25평 매매 4.17억 / 전세 2.5억 (60%)

5년 내 고점 매입시 : 2022년 2월 매매 5.47억 전세 2.78억 (51%) → 수익률 -49%, 순수익 -1.3억

5년 내 저점 매입시 : 2019년 12월 매매 2.79억 전세 2.22억 (79%) → 수익률 240%/5년 (연 48%), 순수익 1.37억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 인근 단지와 비교하였을때, 전고점 대비 매매가 하락률이 유사하며, -23%정도 하락하였다.

가격 상승 여력이 있는 것으로 보인다. (추가 저평가 판단 근거에 대해선 보완할 필요를 느낀다)

2) 환금성 : 아파트이며, 주변에 상권 및 학원가/학군 형성이 잘 되어 있어 신혼부부 및 초,중학생을 둔 학부모 수요가 지속적으로 있을 것으로 보인다.

3) 수익률 : 전고점 대비 -23%하락한 현 수준이나 단지 평균 전세가율 및 “그 외 경기도 해당 70%”보다 낮은 수치로 전세가율 상승 가능성이 있어 높은 수익률을 기대하지는 못할 것이라고 판단.

4) 원금보존 :  국제 경제 상황 및 탄핵 여부, 대출 규제 조정 등의 불황 요인 및 30년(추정)이후 신분당선 개통으로 강남 접근성의 향상으로 장기적으로는 원금 보존은 가능할 것으로 보임.

5) 리스크 대비: 매매가의 추가 하락으로 전세가율이 증가하여 더 적은 투자금으로 진입이 가능한 시기가 올 것으로 추정됨. 조금 더 실거래에 대한 모니터링 필요.

나의 투자 결론 : 겉으로 보기엔 매력적인 매물/상황으로 보였으나, 자세한 분석을 해보니 찜찜한 부분들이 하나 둘 있어보인다.(교통 미흡도 있고 수익률 측면에서 아직 시기상조, 높은 수익률 기대하기는 현재로선 아니다) 분석 경험을 늘려나가며 비교 평가를 해보아야겠다. 해당 매물은 현재는 보류로 하고 다른 동네를 보거나 시기를 노릴 것 같다. 현재로서는 실거주의 매력이 보다 있어 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 부족한 부분도 많고 투자원칙에 대한 판단력도 부족하다는 생각이 들었다. 여러 동네, 한 동네 내 여러 단지의 비교를 통해 경험을 쌓아야겠다.