대구 달서구 성당동 성당래미안e편한1단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 93조 허니머쓱타드]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

대구 달서구 성당동 성당래미안e편한1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (A)

   대구광역시 내 직장(종사자수, 사업체수) 1위 + A

2. 교통

   대구 지하철 2호선 죽전역까지 1.3km (약 20분)

3.학군

학업성취도 90%이상 중학교 8군데

+ 특목고 진학률 3%이상 중학교 3군데

문제는 가까운 지역인 본리동, 감상동, 성당동 등에 학군 좋은 중학교 수가 거의 없음 

주변에 학원들이 다소 모여있고, 대각선 건너편에 초등학교가 위치해 있긴 함

4. 환경

차로 7분, 걸어서 30분 거리(2.5km)에 홈플러스 위치

걸어서 5분 거리(500m)에 어린이 공원 위치

걸어서 5분 거리(500m)에 달서시장(재래시장) 위치

차로 5-10분, 걸어서 20분(1-2km)에 다양한 종합병원/한방병원 위치

5. 공급

2년 내에 해당 본리동과 옆동네인 본동에 

총 1500세대 안팎의 단지 3군데 공급 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 고점 대비 2.2억 정도 하락,

저점 대비 1.3천 정도 상승했다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점을 회복한다고 가정했을 경우, 저평가 되어 있다고 판단된다.

2) 환금성 : 1,000세대가 넘는 단지이긴 하지만, 주변에 비슷한 아파트가 많고, 2년 내에 아주 가까운 거리에 신축 아파트가 들어설 예정이라 환금성의 측면에서 좋다고 보이진 않는다.

3) 수익률 : 고점 회복 시, 수익률 괜찮은 편!

4) 원금보존 : 전세가율 64%로, 지방은 70%정도의 전세가율을 보면 좋다고 했던 너바나님 말씀보다 약간 낮다.

5) 리스크 대비: 투자금이 많이 들고, 주변에 공급량이 갑자기 쏟아질 것을 생각해보면 리스크 대비가 어려울 듯…

나의 투자 결론 : 투자하지 않을 것 같다! 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

대구에서 학군이 괜찮음 

+ 전세가율이 높지 않은 곳을 찾는다고 찾았는데 생각보다 쉽지 않은 도전이었던 것 같다.

실제로 보지 않은 곳을 지도로만 살펴보며 보고서를 쓴다는 게 매우 어려운 일임을 알게 됐다.

손품도 중요하지만 발품은 또 다르게 중요하다는 것을 배웠다.

저환수원리가 들을 때는 그렇구나! 하고 쉽게 생각 되었는데, 막상 내가 실제로 적용해보려고 하니

어렵다는 것도 알게 됐다. 아마 익숙하지 않아서 더 그랬던 듯 하다. 

더불어 공급량의 중요성을 괜히 깨닫고 간다. 

해당 동네에 적정량보다 적은 공급이 있을 예정이지만, 너무 가까운 곳에 신축이 들어선다고 하니

동네를 잘 알지 못하는 나부터가 왠지 모르게 구축엔 눈이 안간다. 더 공부해 봐야겠지만… 

이 부분이 기억날 것 같다!

저환수원리가 익숙해질 때까지 더 열심히 손품을 팔아야겠다.