안양시 동안구 초원부영아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 74조 주니Juny]

✅아파트명

초원마을 부영아파트 (초원7단지 부영아파트)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

안양시 동안구 종사자수 181,783명 

2. 교통

  강남역 42분 / 여의도역 48분 / 시청역 1시간 4분

3.학군

범계중 93%, 귀인중 96%, 평촌중 92%

4. 환경

평촌역 이마트, 맞은편에 한림대학교 성심병원

5. 공급

  2026년 10월까지 총 4,198세대 입주 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 초원부영아파 15평 현재 매매 4.2억, 전세 2.2억

5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 5억 500 전세 2.3억

5년 내 저점 매입시: 2019년 6월 매매 2.5억 전세 1.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 중학교들의 학업성취도가 90%이상으로 우수하고, 이마트, 대형병원이 있어 편리하다. 지하철이 가까우며, 강남, 여의도, 시청까지 1시간 이내에 갈 수 있어서 교통도 우수하다고 볼 수 있다. 

가격을 살펴보면 현재 고점에서 30%이상 저렴한 가격이 형성되어 있다. 매전차 1.9억으로 고점 매전차 2.7억보다 좁혀져 있는 상태이다. 따라서 지금의 가격이 저평가 되어 있다고 생각하였다. 

2) 환금성 : 세대수가 많고 학군이 좋은 지역이여서 꾸준히 선호도가 높을 것으로 생각된다. 92년도 준공으로 오래된 구축 아파트이긴 하지만 교통과 입지 때문에 땅의 가치도 좋은 편이라고 생각한다.  

그러나 15평(방2, 화1) 구조라서 아이들을 키우는 집에서 선호하지 않는 구조이다. 지금도 20평은 매물이 없고, 15평만 10개 이상 매물이 나와있었다. 

3) 수익률 : 전고점까지 가격이 오른다면 20%내외의 수익을 볼 것으로 생각된다. 언제 오를지는 정확히 알 수 없고 상승폭도 예상하기 어렵기 때문에 어느 정도 기다림이 필요할 것 같다.  

4) 원금보존 : 전고점보다 30% 저렴한 상태이므로 원금보존은 된다고 본다. 

5) 리스크 대비: 만약 매도 전에 역전세가 난다면 신용대출을 이용하여 부족한 금액을 돌려준다. 매매가의 10%정도인 4200만원정도를 안전하게 대출 낼 수 있도록 준비하려고 한다. 

나의 투자 결론 : 투자해도 좋은 아파트라고 생각한다. 다만 평촌에 가본적이 없기 때문에 실제로 임장을 가서 주위 분위기를 살펴본 후에 최종 결정하는 것이 좋겠다. 입주가 예정되어 있는데, 이것이 전세가, 매매가에 얼마나 영향을 줄지 판단하기 위해 꾸준히 매도가를 체크해야겠다. 평수가 작은 것이 고민되므로 20평 매물이 나오면 그걸 매수하는 게 나을지 수익률을 따져봐야겠다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 투자를 결정하려면 굉장히 다방면에서 생각해봐야 한다는 것을 다시 한번 깨달았다. 한번 좋게 생각된 물건은 확증편향때문에 좋은 점만 더 찾게 되는 것 같다. 그럴수록 표로 정리하면서 객관적으로 물건을 볼 수 있도록 노력해야겠다고 생각했다.  

이런 방법으로 수십개의 데이터를 쌓아가야 한다고 느꼈다. 다른 아파트와 최대한 많이 비교해서 최선의 선택을 하는 것이 필요하다고 생각했다.