동천동 동천마을현대홈타운1차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 32조 붉은냥이]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 동천마을 현대홈타운1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

용인시 수지구 기준

종사자 수 : 87,487명 / 사업체 수 : 24,076

인근 성남시 분당구 기준

종사자 수 : 345,459명 / 사업체 수 : 49,505

2. 교통

강남역 32분 / 여의도역 52분 / 시청역 57분

3. 학군

손곡초등학교 : 도보 13분 이내

손곡중학교 : 88.3%

수지중학교 : 91.2%

4. 환경

대형마트 : 홈플러스 분당오리점 (차량 13분) / 스타필드마켓 이마트 죽전점 (차량 16분)

백화점 : 신세계 사우스시티점 (차량 14분)

병원 : 수지마리아 난임병원 (도보 6분) / 분당서울대병원 (버스 23분 / 차량 17분)

5. 공급

동천역 자이르네(도시형) / 2025.04 / 112세대

e편한세상죽전프리미어포레 / 2024.12 / 430세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 매매 9억, 전세 5.7억

5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 9.95억, 전세 6.2억

5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 7.7억 전세 4.8억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 까지는 도달하지 않았지만 거의 근접하게 도달한 상태. 저평가 되었다고 보기는 어려움

2) 환금성 : 신분당선 동천역까지 도보로 10분, 강남역까지 32분 소요되어서 교통이 편리하고, 24년 하반기에만 거래 건수가 매매 10건, 전세 19건이 성사되어서 환금성은 좋다고 판단함

3) 수익률 : 현재 저점 대비 1.3억 상승하였고, 현재 기준으로 전고점까지는 약 1억까지 기대해 볼 수 있긴 하지만, 현 시점에서 전고점까지 상승할 거라고 가정할 경우에는 수익률 25% 정도 예상 됨

4) 원금보존 : 현재 전고점에 거의 다다른 상황이기 때문에, 현재 시점에서 투자를 진행한다면 역전세의 리스크도 예상 됨

5) 리스크 대비 : 현 시세보다 좀 더 저렴하게 매수를 할 수 있는지를 확인해 볼 필요가 있고, 전세금도 주변 시세와 비교해서 너무 높지 않게 설정해서 리스크 대비를 해야 할 걸로 판단 됨

나의 투자 결론 : 현재 거주하고 있는 곳이기 때문에 투자 가능성을 확인 해 보았는데, 생각보다 시세가 많이 회복되어 있는 상태이고, 전세가율도 60% 정도로 꾸준히 유지되고 있어서 어느정도 투자금이 확보된 다음에 노려보는게 낫겠다는 생각이 듦

✅ 작성하면서 느낀점 : 어떤 식으로 수익률을 따져보고 투자 물건으로서 매력이 있는지 없는지를 판단하는 기준을 알게 된 것 같아서 좋았습니다.