잠실동 잠실엘스아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 37조 명량한달]

✅아파트명

   잠실엘스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 송파구 종사자 수 400,781명 / 사업체 수 74,531개 / 등급 S

2. 교통

3.학군

신천중 92%, 잠신중 93%, 잠실중 95%

4. 환경

롯데마트 잠실점, 홈플러스 잠실점, 롯데 백화점, 하나로마트(서울축협 신천역점) 504m

삼성서울병원, 서울아산병원(2.8km) 외 병원다수, 아파트 상가 내(소아과, 치과, 내과, 정형외과 등 다수)

5. 공급

잠실래미안아이파크 2025년 12월 / 2,678세대

잠실르엘 2025년 12월 / 1,850세대

더샵송파루미스타 2025년 10월 / 179세대

아티드(도시형) 2025년 6월 / 56세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 :  매매 26억 7,350   전세 10억 7,218

5년내 고점 매입시 : 24년 11월 매매 27억 2,500   전세 10억 9,000

5년내 저점 매입시 : 20년 3월 매매 18억 5,700   전세 9억 2,444

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 현재시세가 비슷하므로 적정 수준인것 같다. 주변 입주물량으로 전세가는 조금 빠진상황

2) 환금성 : 5천세대가 넘는 대단지고 2호선과 9호선 더블 역세권 주변 입지등 환금성 좋다.

3) 수익률 : 저점 매수시 수익률 146% 지금은 고점이므로 수익률을 보장할 수 없고 좋은 타이밍으로 볼 수 없다.

4) 원금보존 : 전세가율이 45%대, 전고점대비 매매시세 비슷하나 입지가 좋아 원금보존은 문제없어 보임

5) 리스크 대비: 거래량이 꾸준히 있으며 10년간 꾸준한 가격상승, 입지독점성 좋으나 주변 입주물량이 있어 전세가 하락이 우려됨

나의 투자 결론 :  

전세가율이 강남 50% 이상이 안되며, 전고점대비 시세가 좋지않아 투자하기 좋은시기는 아닌것같음.

다만 입지독점성과 직장, 교통, 환경, 학군 등 수요가 좋으며 대단지로 가치는 충분히 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

임장을 가서 주변과 단지내부를 돌아보며 왜 좋은 아파트인지 알 수 있었고 강의를 듣고 임장을 가니 보이는점이 많았다. 계속 공부를 하면서 임장을 다니면 좋은 투자를 할 수 있을것 같다는 생각을 하게 되었으며, 여러 관점에서 비교평가 할 수 있을것 같다.