아파트분석

열반기초 83기 3반 에론이 아파트 수익률 보고서

  • 24.12.17

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

 

아파트명

김포 한강 메트로자이 2단지 

 

위치(지도)

입지평가

 

1. 직장

김포시 A

2. 교통

  걸포북변역 도보 10분내 

3.학군

금파중학교의 경우 1.6퍼센트의 특목고 진학률을 보이는 걸포 지역의 A급지 학군이긴 하지만 고촌이 학군 A급지 이기 떄문에 걸포는 실제 B정도로 보는게 합당할듯 하다. 최종:B

4. 환경

유흥가가 없으며 근처에 초등학교들이 다수 배치된 점을 보아 아이를 키우기 좋으며 주변 아파트 단지들이 많아 거주용으로 적합하다고 볼 수 잇다. 또한 근처에 김포우리병원이라는 2차병원도 있어 병원에 대한 접근성도 좋아보인다. 

5. 공급

  27년 12월 우미린 1200세대 28년 1월 수자인 2400세대의 공급이 예정되있다.

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

김포 북변 한강메트로자이2단지 (2020/2400/113A)
 고점(5년내)저점(5년내)현재
시기2021년 08월2019년 12월2024년 12월
매매가95,00044,00073,000
전세가50,000043,000
투자금
(전세가율)
45000
(53%)
44000
(0%)
30000
(59%)
고점에 매수 시 수익률-49%
고점 매수 시 순수익-22,000
저점에 매수 시 수익률 합계66%
저점 매수시 순수익29,000

 

현장사진

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 현제 가치가 저평가로 보기는 힘드며 호가가 9억~10억까지 뛰기는 했지만 실제로 거래된적은 없고 실거래도 9억 1건만 있기 때문에 원래가치로 보는게 합당할듯 하다.

2) 환금성 : 연간 10건이상 팔리는 매매건수를 보면 환금성은 있다고 봐야할듯하다.

3) 수익률 :구매시점을 현재로 봣을때는 향후 부동산 호황이 왓을떄 10억정도의 호가는 무리가 없을듯하다. 현제가 대비 2.3억 정도의 수익을 볼수 잇을것 같다.

4) 원금보존 : 7억대 구매후 3~5년이상 버틸수 잇다면 원금 보존 가능할듯하다.

5) 리스크 대비: 딱히 더 떨어질거 같진 않지만 추가로 1~2억 떨어지더라도 상승시 학군 직장 접근성 서울 접근성등을 봣을떄 리스크보단 이익이 더 클듯하다. 하지만 신규 아파트 입주물량으로 5년이상은 가지고 있어야 상승장을 볼수 잇을듯하다.

 

나의 투자 결론 : 신규아파트들의 입주물량들과 현제의 현황으로 봣을떄 굳이 저가격으로 구매하지 않는 선택을 할듯합니다. 

 

✅ 작성하면서 느낀점 :  사실 저 아파트가 아닌 우미린 아파트 분양을 받아 작성을 해 보았는데 작성하면 할수록 반성이 많이되는 무개념 청약 같았습니다ㅜ 그래도 최악은 면할것 같습니다. 


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