거제동 아시아드 코오롱 하늘채아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 80조 키친]

✅아파트명

부산광역시 연제구 거제동 코오롱 하늘채 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 부산 연제구 종사자수 96,109명 : C

 사업체 수 23,946 

→ 일자리가 많은 곳은 아니지만 부산내에서는 평균 이상 

2. 교통

자차 서면역 12분, 센텀시티역 24분, 사상역 23분

(지하철 서면역 24분, 센텀시티역 29분, 사상역 38분) 

→ 역세권 단지지만, 부산에서 지하철이 절대적인 기준은 되지 않고, 대부분의 업무지구에 자차로도 이용은 가능하다.  출퇴근 정체시간에는 1시간 이상이 걸리기도 한다. 

3.학군

 초등학교>

 창신초 (학급당 학생수 25.2명) - 큰 길 건너지 않고 인접하여 보낼 수 있고, 학급당인원수나 학년별 인원수에서도 선호도가 있는 초등학교다. (1학년 148명 / 6학년 158명)

 중학교>

 거제여중 89%(특목고진학률 9.6% , 과고 2명/외고국제고 18명)

 여명중 89% (특목고진학률 4.3%, 과고 8명/외고국제고 3명)

 사직여중 93% (특목고진학률 4.9%, 과고 2명/외고국제고 9명)

 → 95%이상의 성취도평가 중학교가 별로 없는 부산내에서 이정도면 최상위권 

 학원가>

 부산내에서 해운대구 좌동/우동과 함께 가장 많이 거론되는 사직동 학원가(아시아드 , 거제 학원가 등)

→ 선호하는 초등학교, 중학교, 학원가까지 다 갖춰진 부산내에서도 선호되는 학군지다. 

4. 환경

홈플러스 아시아드점 (280m) 

규모가 큰 홈플러스가 아파트 도보권에 있어 편리하다. 

주변으로 택지는 아니지만, 선호하는 신축 + 구축 아파트가 어느정도 모여 있는 분위기다. 

사직 야구장은 흔하게 거론되는 환경적인 요소는 아니지만, 시야가 트여있고, 주변으로 이용 가능한 체육시설도 같이 갖춰져 있다. 

아시아드 대로 주변으로 상권이 발달되어 있다. 사직야구장 정면에는 유흥상권도 섞여 있지만 많이 위험해보이지는 않고, 하늘채에서는 거리가 조금 있다. 

근처 단지 중에는 언덕에 지어진 단지도 있는데, 이곳은 평지라서 편리하다.

5. 공급

입주물량

연제구만 입주 물량을 살펴보면 내년 8월에 예정된 연산동의 하늘채엘센트로 368세대가 전부라서 예정된 공급물량이 매우 적다. 

연제구와 인접한 동래구, 부산진구의 공급을 함께 확인하면, 연제구만큼 동래구도 예정된 공급은 적다.

하지만 부산진구에는 이번달에 입주가 있는 부암동의 서희스타힐스 1295세대, 내년 3월에 양정동에 자이더샵SK뷰 2161세대 등 대단지 입주가 아직 남아 있다. 이후로는 공급이 감소하여 2025년 적정수요 수준으로 보이고, 26~28년에는 적정수요의 절반에도 미치지 않는 공급만 예정되어 있다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 매매 8.1억 / 전세 4.6억 (투자금 3.5억)

5년 내 고점 매입시 : 2021년 8월 11.34억 / 4.57억 (투자금 6.77억)

5년 내 저점 매입시 : 2020년 2월 5.62억 / 4.2억 (투자금 1.42억)

• 부산에서 이정도 위치에 있는 역세권 평지 신축 학군지까지 갖췄는데 입주장에 잘 찾으면 5억중반대에 사서 1.42억에 투자가 가능할 시기도 있었다. 고점에 팔았으면 수익률 400%도 달성은 가능하지만, 그때 팔수 없다고 하더라도, 23'6월에 저점 6.6억을 지나서 (당시에도 수익률 72%) 현재 8.1억까지 반등해서 수익률 175% 구간이다. 

   

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 28%하락을 보이고 있다. 

 사직동 쌍용더플래티넘사직아시아드에 비해서 저평가로 보인다 

 쌍용은 아시아드 대로를 끼고 하늘채와 비슷하게 학원가의 중심에 있고, 선호하는 여고초, 여명중을 이용하는 단지다. 914세대, 20년식이고, 하늘채보다는 넓은 느낌이다. (용적률 400% vs. 630%로 하늘채가 나쁘다) 

 선호도는 쌍용>하늘채. 

 쌍용은 전고 12.0억 , 이후 전저 7.8억, 현재 매매호가 최저가 9.4억이다. 

 하늘채는 전고 11.34억, 이후 전저 6.72억, 현재 매매호가는 최저가 8.1억이다. 

 하늘채가 전저점까지 하락이 심했다. 전저점 이후 회복은 두 단지가 20% 정도로 비슷하게 올라왔다. 

 느껴지는 가치 차이에 비해서 가격 차이가 심해져 있는 상태로, 하늘채가 현재 싸 보인다. 

2) 환금성 : 부산내에서 선호도가 있는 연제구. 특히 아시아드대로/사직학원가에 인접하여 수요가 있는 단지로, 매매/전세의 수요가 있어 보이고, 환금성에서 뛰어남. 

3) 수익률 : 입지좋은 곳에 있는 신축으로 선호도가 있다. 전고점 이상으로는 상승할 수 있다고 생각되며, 전고점 11.34억까지 상승시, 3.24억 수익 , 투자금 3.5억으로 투자시 92% 수익률을 보인다. 200%이상의 엄청 높은 수익률은 아니지만 수익금 측면에서 결코 작지 않다. 

4) 원금보존 : 매매가 8.1억, 전세가 4.6억으로 전세가율은 56%다. 이 단지의 평균 전세가율은 54.8%로 이와 비슷하다. 2024년까지 공급이 많았고, 짧은기간 내지는 2년뒤에 대규모 공급은 예정되어 있지 않다. 전세가는 지금이 낮아져있는 상황으로 판단되고, 매매가 하락의 가능성도 높아 보이지는 않는다. 하지만 최악의 경우 (입주장의 전세가율 74%) 전세가는 그대로고 매매가가 이전 최대 전세가율만큼 떨어진다고 하면 매매가 6.2억에 해당하는데 지금보다 1.9억이나 매매가가 하락된 상태다. 

5) 리스크 대비: 예정된 주변 대규모 공급은 현재로는 없으나 양정자이더샵SK뷰 2천세대(25'3월) 입주와는 시기를 피해서 전세입자를 구하는것이 안전하다. 또는 온천동 래미안포레스티지 4천세대(24'9월) 입주장이 아직 이어지고 있음을 고려할 수 있다. 

나의 투자 결론 : 

 전세가율이 낮아 원금손실의 위험이 일부 있지만, 최악의 경우에도 매도하지 않고 지킬 수 있다면 투자는 가능하다. 다만 수익률에서 3.5억 투자에 가장 좋은 수익률을 올릴 수 있는 단지로 생각되지는 않아 다른 단지를 더 찾아본다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리를 잘 생각해보면서 글로 옮겨 보는 것이 투자의 확신을 조금이나마 가지게 해 주는것 같습니다. 하락장에서 공급이 많았던 부산의 가격이 눌려있다고 말로는 많이 들었으나 실제로는 막연하기만 했습니다.  하지만 단지를 정하고 가치와 투자기준을 고민 해보고 가격을 보니, 싼 상태라는 느낌도 어느정도 들고, 언제 가격이 오를지 몰라도, 최악도 상정하고 내가 아는것 모르는것을 구분한 뒤 나름의 최선의 선택을 할 수 있었습니다. 

 언제나 단지 가치를 보면서 투자기준과 연결짓는 습관을 만들고, 실제로 이렇게 투자하는 투자자가 되고 싶어졌습니다.