신도림동 신도림대림2차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 84조 금융멘토]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명: 신도림동 신도림대림2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 - 구로구의 직장 등급은 A에 해당

구로구는 사업체수 약 5.3만개, 종사자 약 24만명으로 A급 지역에 해당함. (구로디지털단지, 가산디지털단지 영향)

2. 교통 - 주요업무지구까지의 접근성은 매우 우수함, A등급

1호선 구로역 도보 10분, 신도림역 도보 20분 소요.

여의도: 버스로 약 30~40분, 지하철 5호선 여의도역까지 약 30분 가량 소요

강남: 2호선 신도림역→강남역 지하철시간 27분 (단, 출퇴근시간 강남 방면은 매우매우 혼잡)

종로: 1호선 구로역 → 종각역 지하철시간 25분

3.학군 - A등급

신도림중학교 배정(도보14분). 학업성취도 89.9%, 특목고진학률 3.8%로 매우 우수함

4. 환경 - B등급

현대백화점 디큐브시티가 있으나, 백화점 폐점 이슈가 있음

영등포 타임스퀘어까지 자동차 6분, 버스 14분(4정거장)

신도림역 인근에 이마트, 홈플러스 있음

5. 공급 - S등급 

구로구 향후 3년간 공급 없음. (단, 인접한 광명시의 3년간 공급이 만여 세대 되는 것은 따로 고려해봐야 할 수도 있음)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

vs. 내가 매수한 염창동아1차(25평)와 비교해 보았음.. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 인근 신도림동아3차와 비교해 보았음. 20평대/30평대 모두 투자금이 신도림대림2차가 낮아서 저평가되었다고 판단됨

2) 환금성 : 2200세대 규모의 대단지로 저층/탑층이 아니면 환금성에는 큰 문제 없다고 판단됨

3) 수익률 : 25평,32평 둘 다 아직 전고점까지 올라오지 않았음. 현재 매수시 100% 수익률 달성을 위해서는 추가로 1.8억 상승 필요 (비교해본 신도림동아3차는 2.86억, 염창동아1차는 2.2억이 더 올라야 100% 달성가능) 

4) 원금보존 : 전세가율이 25평 65%, 국평 59% 수준으로 서울 적정전세가율 60%를 충족

5) 리스크 대비: 역전세 대비 가능하다면 ok. 입지/교통/학군 조건 등을 고려 시 역전세로 인한 위험은 제한적일 것으로 판단됨
 

나의 투자 결론 : 

아파트 연식은 비슷한데 신도림e편한은 계단식, 염창동아는 복도식..

현재시점 기준 투자금은 신도림e편한이 약 3천만원 저렴. 

염창동은 9호선을 끼고 있어서 신도림보다 고평가된 여지가 있어 보이나,

주요업무지구 접근성, 교통 측면에서는 신도림e편한이 염창동아보다 우수하다고 판단됨 

염창동아를 매수하던 24년 7월 시점으로 되돌아갈 수 있다면 신도림e편한을 대신 매수하는 편이 더 나은 의사결정이었을 수도 있음  
 

✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트 분석을 어떻게 해야 하는지 깨달았음. 그리고, 아파트수익률계산기가 매우 유용한 도구임을 깨달았음. 제공된 엑셀 하단에 ‘전세가율’ 수식을 추가해서 보니 더욱 유용한 정보를 얻을 수 있었음. 

<자체숙제>

• 현재 자가거주중인 염창동 25평 아파트를 전세 놓는 경우 수익률을 검토해보고자 인근 아파트들과 비교해 보았음 - 내 아파트의 전세가율은 인근 단지 대비 유사하거나 살짝 높은 수준으로 보임
• 전세 이주 계획중인 김포 고촌/풍무의 수익률을 검토해 보았음 - 고촌이 풍무보다 전세가 약 1억 비쌈. 그만큼 서울과 가깝기 때문. 풍무 준신축의 경우 국평 전세 3억대로 아이들 키우기 좋아 보임