수원 망포 힐스테이트영통 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 debruyne]

✅아파트명

 망포 힐스테이트영통

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 삼성전자 수원사업장, 화성/기흥 사업장이 근처에 위치하여 종사자수가 많음.

2. 교통

 강남까지 지하철(분당선, 신분당선)통해서 1시간 가량, 직행버스 G5100 통해 1시간 10분 가량 소요.

3.학군

 - 잠원중 86% / 망포중 91% 으로 두 학교 모두 영통구 평균보다 높음

4. 환경

• 바로 앞 트레이더스
• 망포역 지하철 도보  15분 내
• 주변 약국, 병원 매우 많음

5. 공급

 - 2025년 영통푸르지오파인베르 770 세대, 영통푸르지오레센츠 796세대가 공급(총 1566세대)되나, 적정수요 1800세대에는 못 미침

 - 26년에는 영통구에 공급이 없고, 2028년까지 매우 저조함. (영자센 580세대 2027년 공급이 끝)

 - 공급이 매우 적음 확인됨.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점 대비 1억4천 정도 빠져있는 상태(약 10%)로 바닥을 찍고 이미 많이 회복한 상태로 파악됨

2) 환금성 : 2천 세대 이상급 대단지이기도 하지만, 요즘 시기에 달에 3건 정도 거래됨, 확실한 수요가 존재하는 지역이라 환금성은 나쁘지 않은 편으로 보임 (맞는지 확인 필요)

3) 수익률 : 현재 들어간다고 해도 투자금 4억 이상 필요하며, 수익률 그리 높지 않아보임

4) 원금보존 : 갭이 많이 벌어지고, 매매가가 회복을 많이 해 원금보존 쉽지 않아보임 

5) 리스크 대비: 망포 지역 대장 아파트로 입지 독점성은 분명히 있어보임

나의 투자 결론 : 현재 시점은 투자하기는 늦은 아파트이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

  많이 회복한 아파트임에도 불구하고, 망포 지역 대장아파트이기 때문에 호기심이 많이 들었고, 임장을 다녀오고 수익률분석보고서를 작성해보았다. 역시나 수요가 확실한 지역이기 때문에 금방 제자리를 찾아가는 것을 볼 수 있었다. 이 곳은 전고점 대비 20% 이상 떨어졌을 때(이 아파트는 30% 정도 하락 후 반등) 진입했다면 전세가와 매매가 동시 상승을 노릴 수 있었다. 즉, 수요가 있고 인기가 있는 이러한 아파트는 전고점 대비 충분히 하락했을 때 과감하게 진입한다면 충분히 수익이 날 수 있음을 직접 알 수 있었다. 

 대장 아파트와 그 주변을 항상 대중교통을 통해 지나가기만 했었는데, 직접 가보고 분석해보아 매우 흥미롭고 의미있었다. 이제는 내 시드머니에 맞춰서 분석해 볼 생각이다.