제주시 노형동 뜨란채아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 83기 101조 안서방]

✅아파트명

   노형 뜨란채아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  제주시 종사자수 241,012명

2. 교통 (자차 이용시)

  제주국제공항 12분/ 제주특별자치도청 9분 / 제주시청 15분

3.학군

  노형중 82%, 한라중 90%

4. 환경

  대형마트: 하나로 마트(도보 10분)/ 이마트(자차 5분) / 롯데마트(자차 5분)

  병원: 중앙병원(자차 5분) 제주한라병원(자차 6분)

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 시세는 5년 내 고점 대비 약 8% 정도 빠진 금액이다.

                  바로 옆 대장단지와 입지는 동일하고 오히려 세대수가 훨씬 많고 

                  초등학교는 뜨란채 아파트가 품고 있다. (하지만 주차난이 심각하다)

                  브랜드를 제외하고 본다면 저평가 되었다고 볼 수 있을 것 같지만 판단하기가 어렵다ㅠ  

2) 환금성 : 초등학교를 품고 있고 주변 대장단지와 비교했을때 브랜드를 제외하고는 입지적인 측면은 동일하다.

                  그래서 충분히 어렵지 않게 매도할 수 있을 것으로 보인다.

3) 수익률 : 전세가율이 80%까지 올라온다면 기회가 있을 것 같긴 하다.

4) 원금보존 : 매매가가 크게 빠질 것 같지는 않다. 

5) 리스크 대비: 27년에 대단지가 들어오긴 하나 노형동의 전세수요가 넘어갈 것 같지는 않다.

                         (27년에 들어오는 위파크 주변에 학원가 등 입지가 많이 부족하다)

나의 투자 결론 

 투자금이 1억 9천이나 들기 때문에 전세가율이 80%이상 되면 고려해 볼 수 있을것 같다

✅ 작성하면서 느낀점 

 강의에서 저환수원리에 따라 가치를 평가하는 방법을 배울때는 

단순히 원리(?)이론(?)이기 때문에 이해하는데 크게 어렵지 않았다.

하지만 직접 수익률보고서를 작성해보니 익숙한 단지임에도 불구하고 

객관적으로 판단하기가 너무 어렵고 답답했다.

그냥 ‘이러할 것이다’ 근거없는 추측밖에 할 수 없는 나의 수준을 파악할 수 있었다.

공부를 꾸준히 하고 좀 더 익숙하게 주변 입지를 파악하기 위해서 

정말 발로 뛰고 많이 가보고 느껴보는 임장의 필요성을 또 한 번 느낄 수 있었다.