✅아파트명
LG메트로시티
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부산 남구 “C” 93,744
2. 교통
해운대 34분 /시청 46분 / 서면 26분/
3.학군
분포중학교 91.4%
4. 환경
대형마트는 메가마트가 사라지고 W에 롯데마트가 확장됨
W에 상권이 많이 있고, 힐탑 & 빌리브 에 학원가가 밀집해 있음
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 안전마진을 생각했을때 년식대비 가격이 비싸다고 생각됨, 고점대비 20%정도 떨어지면 좋겠다고 생각함.
2) 환금성 : 학군이 좋아 학군수요가 많으나, 경기가 안좋아서인지 빈집이 조금 있어 1등 매물이 되야지만 전세가 잘 나갈수 있을거 같고 26~27년 남구에 신축이 많이 들어와서 전세 빼기가 조금 힘들 수 있을 거 같다.
3) 수익률 : 고점에 매수시는 손해가 많이 나고 저점의 저가격은 언제 나올지 알수가 없음.
4) 원금보존 : 17500백만원을 투자해야하는데 이것을 투자한다고 해서 6억1천까지 오를려면 리모델링 이슈가 다시 나오고 경기가 좋아야만 보존할 수 있을 거 같음,
5) 리스크 대비: 전세가율이 60%로 낮아 적정전세가율 80%엔 못미침, 입지독점성은 바다가 일부 동만 보여서 5차에서는 부족하고 남구 입주물량이 조금 있어서 5년안에는 원금회수가 힘들 수도 있을거 같음
나의 투자 결론 :
✅ 작성하면서 느낀점 : 내마기, 내마중을 통해서 매물임장까지 하고 내가 살 좋은집을 구한다고 계약까지 할려고 생각 했는데 수익률을 계산해 보니 내 생각과 지식이 얼마나 부족했는지를 다시 한번 깨달았고 잘못 샀다면 원금회수가 너무 오래 걸릴 수 있다는 것을 깨닫게 되었다. 역시 공부를 해서 저환수원리로 찾는 것이 얼마나 중요한 일인지를 다시 한번 되새긴다.지금 노후준비가 되지 않은 시점에서 기존집 팔고 대출껴서 저걸 샀다면 나의 노후준비가 더욱 힘들어 질뻔했다.ㅠ.ㅜ
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