용인 기흥 서천 쌍용예가 아파트 수익률 보고서<열반스쿨 기초반 84기 언덕나무>

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명  서천마을 쌍용예가 아파트

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장

수원, 용인, 화성이 만나는 지점으로 접근 용이한 직장 많은것 같다

2. 교통

현재 : 강남 1시간10분/ 여의도 1시간 30분

2028년 예정 : 동탄인덕원선으로 1시간 이내 단축

3.학군

4. 환경

3~5km 이내 동탄한림대 병원, 홈플러스, 이마트 트레이더스, 이마트 등

5~7km 이내 백화점, 코스트코 등 

5. 공급

  26.12 영통역 자이 프라시엘 472세대, 27.3 영통자이 센트럴파크 580세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 동탄인덕원선 역세권 위주로 공부해보려 한다. 올해 여름부터 공사 진행중인데 아직 호재 반영 안된 것이 아닌가 조심스러운 생각이다. 전체 세대수 규모가 크지않은 택지구여서 한계 있을것 같지만, 공립유치원, 초중고 모두 있고, 도서관, 공원 등 쾌적하고 위락시설 없는 환경, 초등학교 경우 초과밀로 젊은 동네이다. 

    예정 지하철 입구에서 더 멀리 있는 17년 준신축 서천효성해링턴 플레이스보다 매매,전세가 좀 더 낮고 전고점 회복에 못미친다. 다음 역, 나노시티역 초역세권의 17년 준신축 역세권 신동탄sk뷰파크, 이편한세상나노시티역 대단지 매매가가 1억 이상 높고, 앞전 역 흥덕역에서 가까운 09년 흥덕우미린레이크포레 역시 1억 이상 높고 최근 전고점 회복세까지 보인다. 초역세권 위치할 힐스테이트 서천은 가격이 비슷하다. 계속 함께 비교 모니터링하면 좋지 않을까 생각해본다. 브랜드가 가장 마지막이라고 배웠는데 지하철역 들어선 뒤 20년차 가까워지는 아파트가 얼마나 따라갈지 궁금해진다.

  인근 가장 신축 신영통 자이와 영통역자이프라시엘 분양가가 8억대로 높았다. 예정 지하철역 주위에 새롭게 들어설 땅이 없다. 서천 택지구 아파트는 입지 독점성 높은것 같다. 

2) 환금성 : 2020,21년부터 거래량 줄기 시작해서 22,23년은 1,2건밖에 안됐고, 24년은 4건..하락장에서는 매매 힘들것 같고 상승장을 잘 기다려야 할듯! 전세 거래는 계속 활발한 편인것 같다. 만약 지금 저평가 맞아서 이후 전세가 꾸준히 올라가 준다면 전세금으로  투자금 회수한뒤 매매 시기를 잘 기다려도 좋지 않을까?

3) 수익률 : 고점 매수시 -63%, 저점 매수 시 54%

       동탄역과 가까운 인덕원선 역세권 중 투자금 낮은게 매력적으로 보이지만 아직은 종잣돈 부족하므로 열심히 모으자.

4) 원금보존 : 가능할것 같은데 데 왜 그런지 적는 것은 어려워요ㅜ

5) 리스크 대비: 불황은 호재를 이기지 못한다고 배웠는데, 불황이 장기화 될경우 지하철 개통하고 몇 년 더 기다려야 할지도 모르겠다. 만약 투자를 한다면 마이너스 통장, 아파트 담보 대출 여유분을 꼭 준비해야겠다.

나의 투자 결론 : 현재 65% 전세가율이므로 좀더 붙을때까지 기다렸다 투자 들어가야 할것이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 분석까지를 토대로 투자 결론을 적다가 계속 막히고 어떻게 하지?를 계속 외쳤다. 내가 잘 아는 앞마당이 되려면 찾아봤던 아파트 단지 임장 가서 분위기도 비교하고, 집도 봐야겠단 생각 들었다.