장안동 장안힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 91조 오픈씽]

✅아파트명

장안동 장안힐스테이트 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*동대문구 종사자수 146,383명 

2. 교통

*강남 47분 / 여의도 51분 / 시청 44분

3.학군

*동국대학교사범대학부속중 68%, 장평중학교 66%

4. 환경

*중랑천 건너 홈플러스 면목점(대형마트) 있음, 백화점은 청량리역 롯데백화점

5. 공급

*(이문동) 래미안라그란떼 3,069세대, (휘경동) 휘경자이디센시아 1,806세대, (이문동) 이문아이파크자이 4,321세대 (25년 1월 ~ 25년 11월)

*25년도 대량 입주 예상됨으로 주변 전세&매매가 영향 있을 것 같다.(이문동, 휘경 뉴타운일대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 매매 -12%(-1.5) 이며, 주변 래미안2차에 비해 가격이 비싸 그다지 저평가 구간이라 보기 힘들다.

2) 환금성 : 800세대 이상 대단지 이며, 브랜드 아파트 주변 학원가, 환경에 메리트가 있어서 나쁘지 않은 거 같다. 거래도 활발하다.

3) 수익률 : 현재 시세 전고점 대비 90%이며 큰 폭의 상승장은 당분간 어려울 거 같다. 25년 이문, 휘경 대단지 입주영향도 있을 듯…

4) 원금보존 : 전세가 하방이 25년 대규모 입주로 영향이 있을 수 있다. 

5) 리스크 대비: 역시 25년 대규모 입주장에 따른 전세가 하방 영향이 있을 거 같다. 역전세 대비도 필요해 보인다.

나의 투자 결론 : 좋은 단지임에는 틀림없다. 장안래미안 2차에 비해 단지 쾌적성, 분위기는 좋은 거 같다. 하지만, 전고점 대비 많이 떨어지지 않아서 현재 투자단지로는 적합하지 않은 거 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 두 번째 열기를 들으면서 수익율 보고서가 좀 더 입체적, 구체적으로 다가온다. 조금 더 투자의 안목을 더 디테일하게 적용할 수 있도록 하겠다.