[열기84기 독립된 투자자로 12월을 보내조/ 이러케]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 동천동 수진마을 우미이노스빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

수지구 종사자수 87,487명

2. 교통

강남 35분 / 여의도 51분 / 시청 59분 

3.학군

용인 한빛중 90% / 수지중 91% / 손곡중 88%

4. 환경

죽전역 스타필드마 / 성복역 롯데몰, 롯데마트 / 오리역 홈플러스, 하나로마트 / 수지 이마트 

5. 공급

동천역 자이르네(도시형) 112세대, 죽전동 이편한세상 죽전프리미어포레 430세대 

*주변에 큰 영향을 줄 공급은 없음 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 매매가격이 적정한가? 

 전고점 대비 19% 하락한 상황으로, 주변 단지들이 상당부분 회복한데 비해서, 우미이노스빌은 아직 상승폭이 크지 않아 저평가되었다고 볼 수 있다. 

2) 환금성 : 원하는 시기에 매도 가능한가?

 이 단지는 신분당선역 동천역 접근성이 좋고, 인근 학교접근성(초등학교~수지중학교~고등학교까지)과 학원가(수지구청역) 접근성이 나쁘지 않아, 사람들의 수요가 꾸준한 단지이다. 300세대 이상으로 사람들의 선호도가 꾸준한 단지로 매도가 가능할 것으로 보인다. 

3) 수익률 : 

운이 좋게 전저점에서 투자했을 경우 연평균 수익률은 +15%이다. 

하지만 전고점에서 투자했다면 연평균 수익률은 -19%이다. 

4) 원금보존 : 

지금 우미이노스빌의 전세가율은 70%로써, 경기도 평균의 전세가율 수준이다. 

매매가가 전세가 아래로 떨어진 적이 없으며, 

전세가가 전저점 아래로 지속적으로 떨어지지는 않는다. 

단 현재 투자금 2억으로 200%의 수익률을 얻기 위해서는 전고점인 8.34억을 초과하는 

10.7억까지 상승시기를 기다려야 한다. 

하지만, 전세수요가 꾸준하고 거래량이 받춰주기 때문에 전세상승분으로 원금을 회수한다면, 이후 상승까지는 안정적으로 기대할 수 있을 것 같다. 

5) 리스크 대비

앞으로 3년간 주변 경쟁이 될만한 공급이 거의 없고

죽전이편한은 너무 멀리 있어 경쟁이 되지 않으며, 

분당은 신축공급이 부족하고, 재건축재개발 이주수요가 있어 

공급리스크는 크지 않은 것으로 보인다. 

무엇보다 신분당선역과 수지구청역(학원가)와 인접하고 있고/ 판교 일자리 접근성이 좋아 

입지독점성이 있다고 판단한다. 

나의 투자 결론 : 우미이노스빌은 주변 단지 대비 전고점이 아직 회복되지 않아 저평가로 판단되지만, 원금보존에 있어, 투자금이  200%수익률을 거둘때까지는 일정시기 보유하고 있어야 하므로, 당장 투자하지는 않더라도, 전세가율 75%~80%수준으로 전세가가 올라오면 즉각 목표 매수가를 정하고 투자를 한다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :