묵동자이 2단지 아파트 수익률 분석 보고서 (열반스쿨기초반 82기 98조 위고비)

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

묵동자이 (1단지 137세대 & 2단지 274세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

각각 종사자 수, 사업체 수로 중랑구는 B급 입니다.

2. 교통

강남역 42분 / 시청역 38분 / 여의도역 53분

3.학군

원묵중 86% / 태릉중 76%

4. 환경

이마트 묵동점 / 강북연세병원 & 방병원

5. 공급

리버센SK뷰롯데캐슬 25년11월 입주 / 1055세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세 : 묵동자이 2단지 기준 (101타입이 최소 타입입니다)

101타입 매매 9.95억 전세 6.5억 (24년 10월 기준)

5년 내 고점 매입시 : 매매 10.7억 전세 7.9억 (21년 1월 기준)

5년 내 저점 매입시 : 매매 6.55억 전세 5.4억 (19년 12월 기준)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점 대비 7% 하락을 해서 기준인 20%에는 못 미칩니다. 

                  저평가되어 있는 상태라고는 힘들어 보입니다.

2) 환금성 : 세대수가 300세대에 못 미치는 274세대이고, 

                  주변에 이렇다 할 학군지가 없어 선호도는 낮아 보입니다. 거래량은 24년 8건 23년 9건으로 세대수                     감안하면 아주 작진 않아 보입니다.

3) 수익률 :투자금 3.45억이 필요합니다

4) 원금보존 : 현재 기준 전세가율이 65%로 서울 기준 60%대에는 부합해서 적절해 보입니다.

                      단지 세대수가 너무 적은게 첫 투자로서는 힘들어 보입니다.

5) 리스크 대비: 2028년까지를 기준으로 현재 중랑구의 입주물량은 25년 11월 1055세대가 전부입니다. 

                        중랑구는 노원구의 대체재 성격이라 생각해서, 노원구의 입주물량을 같은 조건으로 검색해보니 노                          원구는 0세대 입니다!

      2024년 11월 30일 기준 중랑구의 총 인구수는 379,541명으로 (출처 : 서울특별시 똑똑정보찾기) *0.5%를 하면 1897세대의 입주물량이 적절하다고 봅니다. 입주물량 관점에서는 매우 호재라 보여집니다.

나의 투자 결론 : -      투자 하지 않겠다.

서울은 조만간 공급절벽이 올 것이라는 말은 늘 접하고 있었습니다. 이 관점에서는 좋다고 보여집니다. 하지만 이 물건 바로 옆에서 실거주를 하고 있는 사람의 관점에서 가장 아쉬운 점은 학군이 없다는 점입니다. 바로 윗 동네인 노원 은행사거리가 있기는 하지만 이를 감안하여 3.5억이라는 돈을 투자하기에는 버거워 보입니다. 또한 세대수가 매우 적다는 점도 아쉽고 단지 내 상가가 적어 전형적인 아파트라는 느낌이 들기가 힘들었습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : -      막연히 머리 속에서 둥둥 떠다니는 정보들을 한 곳에 모은다는 것이 생각보다 시간도 걸리고 어려운 작업이었습니다. 아실과 같은 부동산 필수 어플 및 사이트를 사용하는 것 자체도 생각보다 시간이 오래 걸려 빨리 이러한 필수 도구들에 익숙해져야겠다는 생각이 들었습니다 ^^; 너바나님이 아니었으면 각잡고 이러한 작업을 못 했을 것입니다. 마지막에 강조한 꾸준함을 잃지 않고 작지만 꾸준히 해야 겠습니다.