[열기83기16조 유니윤이] 관악구 성현동 관악드림타운 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

관악드림타운

✅위치(지도)

서울시 관악구 성현로 80

✅입지평가 

[직장]

[교통]

*확정호재 : 신림선. 여의도까지의 시간 단축 예정

[학군]

[환경]

사실 상 마트라고 할 만한게 없고 관악구 백화점은 롯데 백화점(2.2km)이 있으나 이 백화점은…

다만 재미있는 점은, 현대시장이 이 근처에서 
1) ‘나름’ 괜찮은 상권이며(현대직판장 / 홈플러스 익스프레스 / 이마트 에브리데이 / 킴스클럽),

2) ‘나름’ 이 동네의 학원도 적지만 모여있고,

3) 최근에 스타벅스가 생겼다. 

4) 힐스테이트 이후 자이까지 들어서면 주거 환경이 제법 개선될 것으로 기대된다.

[공급]

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :

   ① 하락률 관점에서는 괜찮은 물건(-22%)

   ② 관악구 내 저평가인지는 추가 시세 조사 필요

   ③ 앞마당 내 저평가인지는 추가 시세 조사 필요
    *전반적으로 1~3급지보다는 4급지가 투자하기 괜찮은 상황인 듯함.

2) 환금성 : OK
     → 중층, 대단지, 구 내 수요있는 단지.

3) 수익률 : NOK

     → 200% 기준, 매가가 17.4억이 되어야함.. 전고가 11.55억인데 어느 세월에 가능할까.
     → 상대적으로 세가 높게 낀 물건을 매수할 수도 있겠으나, 그렇다 하더라도 투자금이 제법 많이 듬.

     → 옆에 센트씨엘 입주 끝나고 시장이 어떻게 움직이는지 지켜볼 것. 

4) 원금보존 : NOK

     → 전세가율 53% 수준으로 많이 부족해보임.

5) 리스크 대비: OK

     → 대비할 리스크가 거의 없을 것으로 보임. 광명의 대단지 입주 영향이 조금 있을 수 있으나, 대비 못할 정도는 아님. 차라리 매가까지 떨어졌음 좋겠음…

나의 투자 결론 : 다른 단지 매수(수익률과 원금보존의 문제).

✅ 작성하면서 느낀점 : 

관악드림타운은 시장의 특성을 너무 잘 반영하는 단지같다.

실제로 동네 거주민분들이 조금 더 좋은 단지?라고 일컫는 곳이 있는데 지난 상승장에서 그 단지보다도 전고가 더 높다.

오늘은 아니지만, 기회가 자주 열릴 것 같은 단지. 투자하는 순간까지 전임(혹은 매임까지)을 하고 있을 것 같다.