경기도 광주시 태전동 태전효성플레이스아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 36조 소금바다]

✅아파트명 : 태전효성플레이스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B등급, 종사자수 160,061명, 사업체수 46,834개

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

강남역 46분, 시청역 1시간 21분, 여의도역 1시간 5분

3.학군

광남중 76%, 경안중 74%

4. 환경

이마트 경기광주점 4.3km(자차 11분)

주변 대형병원 및 백화점 없음

5. 공급

광주송정중흥S클래스파크뷰 840세대 (26.6월)

광주 역동 더파크비스타데시앙 1,690세대 (26.4월)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 태전효성해링턴플레이스 34평 현재 매매 5.2억, 전세 3.7억

5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 6.35억 전세 5.0억 / 수익률 -85%, -1.15억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 4.5억 전세 2.4억 / 수익률 33%, 0.7억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 시세 5.2억으로 22년 2월 고점 6.35억 대비 18.1% 하락, 22년 12월 저점 4.5억 대비 15.6% 상승, 전세가율 71.1%로 적정수준으로 판단됨

2) 환금성 : 최근 1년간 19건의 매매, 월평균 1.58건의 매매가 있어 환금성이 아주 좋지는 않지만 매월 한두건의 거래가 있음

3) 수익률 : 5년내 저점인 22년 12월 매수시 33% 수익율로 연평균 16.5% 수익률

4) 원금보존 : 현재 전세 시세 3.7억, 5년내 저점 4.5억으로 원금보전 리스크가 크지는 않음

5) 리스크 대비: 적정입주량 1,988가구 대비 24년 5,207가구, 25년 0가구, 26년 2,530가구로 24~26년 평균 입주량 2,579가구로 적정입주량을 초과함

나의 투자 결론 : 

아직 저평가 수준은 아니며, 수익률 면에서도 큰 메리트가 있지는 않음. 26년까지 적정 입주량 초과로 리스크가 존재함. 주변 대형마트, 백화점, 대형병원 이용하려면 광주시내 또는 분당권으로 이동해야 하며, 지하철 이용시 마을버스를 타고 이동해야 하는 불편함이 존재함(광역버스는 어느정도 갖추고 있음). 서울로 나가는 초입 아파트라는 장점이 있음. 학군이 좋은편은 아니며, 태전동 인근 힐스테이트아파트 등 대단지로 구성된 초등학교로 배정받지 못하고 구도심 초등학교 배정으로 아이가 초등학교 갈때쯤 이사를 많이 감. 경기광주역 인근 개발이 예정되어 있어 태전동이 주목받기에는 추가적인 교통호재 등이 없는 이상 별다른 호재는 없어보임

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리를 판단함에 있어 단편적인 데이터들 만으로 판단하기가 어렵다는 생각이 들었으며, 인근 단지 및 좀더 확장하여 동네와 단지를 비교평가해봐야 조금 더 투자여부에 대해 판단이 가능하다는 생각이 들었음. 또한 인터넷 자료를 찾아보는 것 이상으로 현장의 분위기와 실제 사는 사람들의 이야기들까지 알 수 있어야 좀더 정확한 판단이 들것 같음.