✅아파트명 : 원주시 세영 리첼 2차 아파트

✅위치(지도) :

✅입지평가

1. 직장

원주시 종사자수 167,279명

2. 교통

3.학군

삼육초, 솔샘초

삼육중('23년 특목고 진학 : 18/99), 대성중(상위 4%, '23년 특목고 진학 : 9/214)

4. 환경

마트 : 새롬마트(568m), 바다마트수협(851m), 이마트(자동차 4분), 롯데마트(자동차 6분)

백화점 : AK PLAZA(자동차 6분)

대학병원 : 원주세브란스기독병원(자동차 7분)

학원, 식당, 롯데시네마, 프랜차이즈 등 상가가 많음

5. 공급

힐스테이트원주레스티지(2025.2월 입주) 등 10,344세대 예정

(특히, ‘25년 5월 바로 옆에 ’제일풍경채원주무실'(997세대)이 입주 예정)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기
원주 세영 리첼 2차 (2015년 4월 입주/526세대/33평)
	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
시기	2022년 05월	2020년 04월	2024년 12월
매매가	54,000	26,000	40,950
전세가	30,550	24,000	33,000
투자금 (전세가율)	23450 (57%)	2000 (92%)	7950 (81%)
고점에 매수 시 수익률			-56%
고점 매수 시 순수익			-13,050
저점에 매수 시 수익률 합계			748%
저점 매수시 순수익			14,950

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 20% 이상 빠져있음

2) 환금성 : 원주시 내에서 선호하는 동네이긴 하나 공급 물량을 고려했을 때, 2026년 이전에는 환금성이 좋지 않을 것으로 예상됨

3) 수익률 : 13050만원(전고점 기준) / 7950만원(투자금) → 약 164%

4) 원금보존 : 전세가율 80% 이상, 전세 수요 대비 저매물로 꾸준히 수요 있음, 다만 공급 물량 고려시 전세가 하락할 수도 있음

5) 리스크 대비: '24년 10년차로 구축화되어 가고 있음, 원주시 입주물량(2026년 이후 해소 예상), 높은 전세가 비율

나의 투자 결론 : 전고점 대비 24% 이상 빠졌고, 30% 이상 빠지고(37800) 투자금 5000만원 이하가 되면 투자해도 될거 같다

✅ 작성하면서 느낀점 : 호갱노노로 늘 찾아보았는데, 보고서를 작성하는 것과는 다르다는 것을 느꼈고 과제를 내준 월부에 감사합니다 :) 추후 관심 지역이나 매물도 보고서를 꾸준히 작성해야겠다고 느꼈고, 투자 결론이 부실한 느낌인데 월부에 저렇게 하는게 맞는지 확인하고 싶다.

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