하남 미사강변센트리버 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 선우지우]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

하남 미사강변센트리버 아파트(세대수 1,145세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

(B) 하남시 사업체수 32,386 /  종사자수 113,692 

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

 강남 53분 /  여의도 62분 / 시청역 59분 / 잠실역 40분

3.학군

미사강변중 91% / 은가람중 85%

4. 환경

이마트, 코스트코 자차 10분 / 트레이더스, 스타필드 자차 15분 

보바스병원 10분/ 강동성심병원 25분/ 아산병원 30분

5. 공급

2028까지 하남시 공급 없음

2025년 경기 59685가구 공급 중 남양주시 1776가구/ 강동구 13,186가구 

2026년 경기 36,654가구 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현시세 : 미사강변센트리버 34평 현재 매매 10.7억, 전세 5.3억
10년내 고점 매입시 : 2022년 10~2023년 1월 까지 매매 11.5억/ 전세 4.2~6.5억
10년내 저점 매입시 : 2016년 11월 매매 5.66억/ 전세 3.55억 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 7%하락으로 저평가 되어있지 않음

2) 환금성 : 하남시 거래건수에 20위 건 내에 있음

3) 수익률 : 다음상승시 전고점 까지 상승하여도 8000만원 수익 , 하지만 투자금이 54000만원으로 투자금 회수 어려움

4) 원금보존 : 전세가율 50% 높지않음

5) 리스크 대비: 전세금 5억3천은 주택가격 50%정도 되어 주택담보 대출 가능

나의 투자 결론 : 

현재 저평가 구간에서 상승되었고 전세가율이 높지 않아서 투자금이 많이 들어가고 원금보존이 완벽하지 않음

전고점까지 상승한다고 하여도 수익률이 7%로 수익률도 낮고 투자금 회수 어려움

✅ 작성하면서 느낀점 : 

우리동네 아파트 시세를 대략으로만 알고 있었지 이렇게 자세히 알아본적은 없었다. 저평가 구간에 있었음에도 몰라서 놓쳤던것도 아쉽지만 전체적인 분석을 하면서 꼭 갈아타기를 하더라고 살던동네를 벗어나는 것도 좋겠다는 생각을 할 수 있었다. 이전에는 무조건 근처로만 가려고 했었는데 좀더 공부하면서 앞마당을 넓혀 살곳과 투자할곳을 구분지어야 할 것 같았다.