열반스쿨 기초반 83기 다산잭슨 수익률 보고서

*제목 예시 : 천안두정효성해링턴 플레이스 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 다산잭슨]

✅아파트명 :천안시 두정역 효성 해링턴 플레이스 

✅위치(지도)

✅입지평가 

1. 직장 종사자수 B ( 193,085명 ) / 양질이 우수한 일자리 를 갖춤 ( 삼성 SDI , LG디스플레이 )  

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨/부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 S "지방 중소도시의 교통 은 어디서든 30분 이내 로 출퇴근이 가능하다.  

3.학군 C등급 / 두정 중학교 학업 성취도 평가 80.8% , 천안두정 초등학교 학급당 23명 /

총학생수 : 879명  / 학원가 부족 함 

4. 환경: A등급 / 대형마트 5개 & 백화점 1개 (서북구 기준)

단지 환경 정량적 기준 , 신부동 의 신세계 백화점 이용 가능 , 이마트 대형 마트 이용 가능 

단지 환경 정성적 기준 , 거주 환경 으로 생활권이 쾌적 하지 않으며 , 좋은곳은 아니다. 단지 주변으로 유해시설이 있으며, 모텔촌 과 술집 들이 많이 보인다. 단지 바로 앞은 두정역 이 있으며, 혼잡 한 느낌이다. 특히! 초등학교 는 천안두정초등학교 를 보내는데 , 아이들이 등교 하는 거리가 고가 도로 를 건너가야 하며 환경이 좋지 않다. 

5. 공급 “B”

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 매매가 -29%(절대적 저평가 단지) / 상대적 저평가 ( 해당 ) 

2) 환금성 : 22평 과 25평 형 거래량 이 많이 나타남 , 서북구 의 후순위 생활권 에서 , 단지 선호도 가 좋은곳! 

(신축! )

3) 수익률 : 

현재 전고점 대비 하여 , 매매가 -29.92% 하락 한 상황 이므로 , 전고점 으로 회복시 1.3억 의 투자 수익 

현재 매매 3.1억 , 전세 2.4억 으로 , 전저점 매수시 , 현재 투자 수익률 60% ( 투자금 0.5억 , 저점대비 매매 0.3 상승 하여 , 투자금 대비 60% 수익률 확인 )

4) 원금보존 : 전세 가율 이 높은 시기 에서 적은 투자금 으로 투자시 , 원금 보존 이 가능하다. 

저점매수 5.000만원 투자금 발생시 , 투자금 의 60% 수익 , 24년 의 공급이 꽤많아,25년도 부터 공급이 정리 되면서 전세를 찾는수요가 많아지면서 , 전세가격 상승시 원금보존 이 충분히 가능하다고 생각된다. 

5) 리스크 대비: 입주 물량 과 전세 가격 움직임 (하락)

천안시 서북구 의 공급 25년~27년 까지 3년 공급 평균 1,763세대 발생 1배 이내 

아산시 공급 26년도 6,520세대 공급 으로 , 천안아산 사람들이 좋아하는 탕정 지구 의 공급을 주의 해야 한다. 

나의 투자 결론 : 현재 천안시 는 절대적 저평가 시장 으로 , 지역에서 순위가 떨어지는 생활권 으로 

"투자를 안한다" 라고 결론 하는것 이 아니라 , 이지역에서 사람들이 좋아하는 단지는 무엇인지 한번더 생각 해보고 , 투자를 접근해도 좋다고 생각 된다.  두정동 생활권 은 서북구 에서 사람들이 신불당 과 성성만큼 좋아하는지역이 아니지만, 젊은 2030세대 직장인 수요가 많은 지역이다. 

현재 두정 효성 해링턴 은 절대적 저평가 이기도 하며, 상대적 저평가 로 , 투자 기준에 저평가 기준이 되며, 환금성 또한 젊은 직장 수요층 이 받쳐 줄수있으며, 수익성 또한 현재 시점에서 매수시 충분히 수익이 나타날수있다고 생각 한다. 

리스크 관리는 전세낀 물건을 투자 하는것이 좋다고 생각 되며, 선호도 가 높은 지역(서북구 불당동 , 성성동 , 백석동 , 아산탕정 ) 의 공급 을 피해 , 세입자 와 계약 기간 만료 시점 을 확인 하는것이 좋다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

진짜 투자를 할수 있을까 ? 라는 생각 이 막연 하였지만, 투자 로 접근 하여 단지를 분석 하고 단지 선호도 가 해당지역에서 높은것을 확인 하는 과정이 재밌었고, 수익률 계산또한 중요하지만, 리스크 관리 에대한점 이 고민이 많이 되었습니다. 내가 실전투자시 리스크를 어떻게 대비 해야 하는지 고민이 많이 되어 , 공급 을 확실하게 확인하게 되었습니다. 

이과정을 계속 연습해보는것이 투자 실력향상에 도움될것 같습니다!

■ 아파트명 : 청당 코오롱하늘채 2019년12월 / 1534세대 ㈜ 코오롱 글로벌 산업

■ 위치 ( 지도 ) 

✅입지평가 

1. 직장 종사자 수 B ( 128,285명 ) / 동남구

2. 교통 S "지방 중소도시의 교통 은 어디서든 30분 이내 로 출퇴근이 가능하다.  

3.학군 : 천안가온 중학교 학업성취도 평가 67.0% / 특목고 진학률 6.0명

4. 환경: 동남구

청수청당 생활권 C등급 " 대형마트 X / 백화점X  , 정성적 평가 신축이 균질하게 모여있는 쾌적한곳!

5. 공급 “A"/ 1배 범위 이내 발생 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

3) 수익률 : 전고 점 매수 시 현재 수익률  -53% / 전저 점 매수 시 현재 수익률 +17%

전고 점 은 5.0억 이므로 현재 가격 3.79억 , 현재 투자금 0.79억 발생시 , 전고점 까지 기다리고 상승장 에서 매도시 확정된 고점은 5.0억 이므로 , 수익은 1.21억 은 확정된 수익 발생    

4) 원금보존 :현재 33평 매매 3.79억 / 전세 3.0억 으로 투자금 이 0.79억 발생 됨 .   

투자금이 적을수록 원금 보존 이 확실해진다. 전세가 상승분 으로 , 나의 투자금이 회수 되므로, 적은 투자금 으로 투자 한다.

5) 리스크 대비 : 천안시 는 24년 도까지 , 입주 물량이 많으므로 , 현재 투자시 고려할점은 사람들이 좋아하는지역의 두정동 과 백석동 그리고 신부동 의 신축 공급 으로 , 전세 세입자 구하는  리스크 발생 될수 있으므로 ,  동시에 투자금이 추가로 발생 될수 있다!  

나의 투자 결론 : 현재 가지고 있는 투자금 보다 조금 더 큰금액이 발생 되는 상황 이므로 , 매도자 에게 가격 네고 협상을 시도 한다.  동남구 의 청수청당 은 2등 생활권 으로 신축이 균질하게 모여있는 신규택지 이다. 완성형 가족수요가 굉장히 많다 , 30대40대 젊은 부모 수요층들이 많다! 선호도 가 높은 생활권 이지만, 후순위 인 문화동 의 신축과 비교 평가시 , 지역내 에서 저평가 라고 확신!!