아파트 수익률 보고서 (역삼이편한 세상)

역삼동 역삼이편한 세상 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 반마리]

✅아파트명

  - 역삼 e-편한 세상

✅위치(지도) : 서울시 강남구 선릉로69길 20

✅입지평가

1. 직장 : S

  - 서울 강남구

    . 등급 : S

    . 종사자 수 801,419명

    . 사업체수 : 110,007

2. 교통 : S

  - 강남역 : 16분 / 여의도 : 46분 / 시청 : 46분

  - 직장이 가장 많은 강남역을 기준으로 평가 시 16분 (30분 이내)로 S 등급

3.학군 : A (학업성취도 90~95%)

  - 역삼중 : 94.3%

  - 진선여중 : 93.7%

4. 환경 : A+

  - 롯데백화점 강남점 (1km 이내)

  - 이마트 역삼점 (1km 이내)

  - 도곡시장 (전통시장, 1km 이내)

  - ★현대백화점 삼성점 (국내 7위 매출, 1.4km 이내로 도보 20분)

5. 공급 : S

   - 적정수요 대비 공급 수준 : 0.23배

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  1) 5년 기준 저/고점 수익률 분석

    - 저점 매수 시 91%

    - 고점 매수 시 17%

  2) 매수 후 수익률 분석 : 23% (연 평균 5.8%)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 24년 11월 23일 23.6억으로 최고가를 갱신함에 따라 단지 자체 가격으로 판단했을 때는 저평가 아님

  - 추가적으로 다른 아파트와 비교 분석을 해야하겠으나, 3천 세대가 넘는 도곡렉슬의 동일 면적, 로얄층 가격이

    25~28억에 형성되어 있어 상대적으로 가격은 저렴함

    . 도곡렉슬 대비 연식은 1년더 오래됨

  - 투자 수익률을 극대화하기는 좋은 선택지는 아니나, 서울 내 최상급지로써 입지독점성을 통한 향후 매매가,

    전세가 상승을 기대해볼 수 있엤음

2) 환금성 : 양호

  - 840세대 아파트

  - 21~24년까지 실거래 : 총 76건 (전체 세대수 대비 9.0%)

    . 24년 36건 (전체 세대수 대비 4.2%)

    . 23년 25건 (전체 세대수 대비 2.9%)

    . 22년 2건 (전체 세대수 대비 0.2%)

    . 21년 13건 (전체 세대수 대비 1.5%)

  - 주요 학군지로 전세 수요가 더 많은 점을 감안할 때 실거래 횟수는 적당하다고 판단됨

    . 전세는 연 평균 80건 수준으로 전체 세대수 대비 약 10%

3) 수익률

  - 현 시점 (24년 12월)이 최고점이므로 향후 기대할 수 있는 수익률은 주변 유사 아파트를 통해 확인 필요

  - 도곡렉슬 (3004세대, 2006년 입주) 전용 59m2 가격이 중~고층 기준 25~28억에 형성되어 있음을 볼 때

     단지 수 차이는 나지만 보수적으로 25억 정도까지 키맞추기를 할 가능성이 높다고 판단됨

  - 따라서 예상 수익률은 고점에서 매수 시 32% (3.75억), 저점에서 매수 시 40% (4.2억) 으로 예상됨

4) 원금보존 : 학군지에 따른 전세수요로 인해 원금 손실 가능성은 낮다고 판단됨

  - 2023년 역전세로 인해 최고점 11.5억 대비 1~2억 정도 전세가가 빠져 최저 9억까지 하락함

  - 나의 경우 매수 당시 전세금 11.5억에서 1.3억을 낮춰 10.2억에 거래한 후 재계약 시 전세가 동결함

    . 10.2억 보다 전세가가 내려간다면 원금 손실 가능성이 있으나, 입지 독점성 및 학군지 특성을 감안할 때

      전세수요가 받쳐주기 때문에 리스크는 낮다고 봄

5) 리스크 대비 : 역전세 후 전세금을 올리지 않았기 때문에 추가 역전세를 감당할 리스크는 많이 사라짐

  - 특히, 25년부터 공급물량이 상당히 감소하므로 강남구 역삼동의 직장, 교통, 학군, 환경을 이용하고자 하는

    실수요는 지속적으로 유입될 것으로 보임

  - 인구 유입 데이터를 보더라도 22부터 24년까지 전입 14만 5천명, 전출 11만 8천명으로 지속적인 인구 유입을

    통한 실수요 니즈 확인 (출처 : 부동산 지인 빅데이터 지도)

나의 투자 결론

  - 투자목적으로 매매하기에는 투자금이 많이 소요 (10~11억 이상)되고

    기대 수익률도 적기 때문에 (최대 40%, 연평균 10% 예상) 좋은 물건은 아니라고 판단됨

  - 다만, 대치 학군지와의 거리를 통한 꾸준한 인구 유입에 따른 수요와

    서울 최상급지라는 이점을 통해 상승장에서 안정적인 수익을 얻을 수 있을 것으로 예상됨

    . 상승장 때 가장 먼저 돌아서는게 강남, 서초, 송파였음

  - 특히, 실거주 목적이라면 직장, 교통, 학군, 환경 모든 것을 누릴 수 있는 입지로 좋은 물건임

✅ 작성하면서 느낀점 : 월부 강의를 듣고 이 집을 봤었다면, 매수하지 않았을 것이다.

    - 감사하게도 부모님께서 증여해주신 강동구 서울 아파트를 바탕으로 갈아타기를 통해 강남에 아파트를

       보유하게 되었습니다만, 월부 강의를 통해 입지에 대해 배우고 수익률 보고서를 작성하면서 만약 21년 1월로

       돌아간다면 매수하지 않았을 것입니다.

    - 부끄럽게도 그 때 당시에는 부모님과 부동산 사장님들의 권유로 이 아파트를 알게되었고, 별도 분석이 없이

       상승장에 급하게 매수했던 부분이 있었습니다.

    - 25년에 내년으로 딱 20년이 되는 어중간한 구축, 입지는 좋으나 학군 수요 그 이상 이하도 아닌 아파트 가치로

       수익률 관점에서 생각했다면 좀 더 투자금이 저렴한 구축 2개를 매수하는 것이 더 좋은 선택이었을 것입니다.

    - 너나위님 강의에서도 강남 3구 아파트로 버는 돈 2억이나, 서울 2~4급지에서 버는 돈 2억이나 같다고

       말씀하셨고, 특히 2채부터는 상승장에서 1채 보다 더 높은 수익률 달성과 전세금 회수에 따른 원금보전이

       가능하기 때문입니다.

    - 아파트 수익률 보고서를 처음 작성하면서 억단위의 돈을 쓸 때 충분히 분석하여 가치 대비 저렴한 아파트를

       매수하는 것만이 내가 살길이라는 것을 절실히 알게 되었고 무지했던 제 자신이 부끄러웠습니다.

       현재 보유하고 있는 아파트를 이용하여 어떻게 하면 수익률을 극대화할 수 있을 지 월부 활동을 통해 방법을

       찾아나가겠습니다.