고양시 덕양구 화정동 별빛마을 7단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84기 클로버7]

✅아파트명 : 별빛마을 7단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B등급)

고양시 덕양구 종사자수 140,713  => 종사자수가 상대적으로 적다. 최소 20만명은 넘겨야 하는데.. 베드타운 성격을 띌 수 밖에 없다..

2. 교통 (C등급)

강남 1시간 9분 / 여의도 48분 / 시청 51분  => 여의도, 시청을 1시간이내로 이동 가능, 따라서 이 곳에 직장을 두고 이동하는 직장인들이 많이 거주하는 지역이다. GTX-A가 개통되면 강남, 시청 접근성이 좀더 좋아질 것이다..

3.학군 (A등급)

화정중 91%, 6.0%  => 특목고 진학률이 매우 높은 것을 볼 때 상위권 학생들이 많이 있을 것으로 추정됨. 지역내 선호되는 학군이긴 하지만 외부 수요를 끌어올 정도의 수준은 아니다. 

4. 환경 (B등급)

롯데마트 화정점, 이마트 화정점, 명지병원  => 항아리 상권이 크게 형성되어 있어 슬세권으로 편의성이 높다.

5. 공급 (S등급)

향후 3년간 고양시 자체 공급량은 적정수요의 ½ 미만으로 거의 없는 수준이다. 

(단, 인근  파주시의 공급이 적정수요의 2배,1.5배 수준으로 2년간 공급이 있어 약간의 영향은 받을 수 있겠다.)

김포시 => 공급이 거의 없음.

파주시 => ‘25,’26년 공급이 적정수요 2배, 1.5배 수준이나 고양시 배후 지역으로 전세가에 영향은 주겠으나 생각보다 매매가에 주는 영향은 적을 것으로 예상됨.  

은평구 => 공급 거의 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

저평가로만 보면 투자 타이밍은 '23년이 가장 좋았지만 지금도 나쁘지 않다. 다만, 강남 접근성이 떨어지는 지역이기에 타 지역대비 상승이 상대적으로 더딜 것을 고려하면 현재는 투자 후순위로 감안해야한다.

✅현장사진

전형적인 90년대 구축 아파트, 동간 간격이 넓고 세대수도 1천세대 수준으로 나쁘지 않다. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 대비 -25.5% 하락한 가격으로 절대적 저평가되어 있음, 비교평가를 통해 상대적 저평가 여부는 확인 필요.

2) 환금성 : 화정역(3호선) 초역세권 아파트로 환금성 있음. 용적률 179%로 재건축 가능단지임.

3) 수익률 : 투자금 2.4억으로 전고점까지 2.4억 수익 예상시 100% 수익률

4) 원금보존 : 전세가율 65.7% 로 단지 평균 전세가율 67.2%, 경기도 투자기준 전세가율 70% 보다 낮다. 주변 빈땅이 있어 입지독점성은 떨어짐. 중장기적으로 언제든 공급이 가능한 지역임.

5) 리스크 대비: 향후 3년내 공급이 없음. 역전세 리스크는 없을 것으로 예상됨. 

나의 투자 결론 : 전세가율이 70%이상으로 올라온다면 투자해볼만하지만 유사한 가격대, 투자금이 들어가는 단지가 있는지 입지가 더 좋거나 유사한 다른 지역 비교평가를 해보고 결정하자.

✅ 작성하면서 느낀점 : 학군, 환경이 아무리 좋아도 교통이 받쳐주지 못한다면 상대적으로 가치가 떨어질 수 밖에 없다. 그만큼 직장, 교통은 중요하다. 직장, 교통이 좋다면 그 이후에 학군, 환경의 가치에 따라 등급이 나뉘게 된다. 물론 외부 수요를 끌어올만한 학군을 갖고 있는 경우는 예외이다.