민락동 센텀포레 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 83기 64조 아침의서경 ]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅부산더샾센텀포레아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부산 종사자 수 1,554,664명

2. 교통

부산진구청 18분 / 남구청 13분 / 연제구 9분 / 부산시청 12분

3.학군

동수영중학교 88.4% / 망미중학교 82.5% 

도보 17분 거리에 민안초등학교 

도보 18분 거리에 수영초등학교가 있음.

4. 환경

민락역 역세권

CGV센텀시티점, 홈플러스, 신세계백화점 등 편의시설이 있고

해운대, 광안리와 근접함 

5. 공급

  2024년~2028년까지 수영구에 새 아파트 입주 물량이 아예 없음. 0세대.

 수영구는 공급 부족인 상태

 수영구의 연간 적정수요는 1년/873명임

 인근 행정구역인 해운대구, 연제구를 포함한다 해도 3년 간 552세대 입주 예정 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

더샵센텀포레는 전고점 대비 -26%로 떨어져 있고 수익률이 좋아보임.  

해운대힐스테이트위브는 현재 전세가율을 봤을 때 잔치 끝난 잔치집 같은 느낌.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 투자금이 많이 드나 저평가인 것 같음. 해운대 힐스테이트위브와 비교했을 때는 좋아 보임.

                 그렇지만 해운대힐스테이트위브는 학원가도 인근에 있고 학군이 좋아 보임. 

2) 환금성 : 대단지 아파트가 주변에 있음. 주거균질성 좋은 편. 그러나 아파트 단지 뒷동네 상권과 주택이 많음. 

                  부산에서는 고가인 아파트인 편에 속해 좋지 않아 보임. 

3) 수익률 : 저점에 매수 시 199%이나 투자금이 많이 들고 비교평가와 공부가 더 필요할 것 같음. 

                  100%의 투자금을 회수하려면 12억이 되어야 하는데 10년 안에는 가능할 것 같음. 

4) 원금보존 :  나쁘지 않을 것 같음. 입지가 나쁘지는 않은 편인 것 같음. 

                      수익률은 현시점 4억 4천으로 투자한다 해도 전고점 대비 63%의 수익률임.

                      6년 갖고 있을 경우 10%의 수익률 예상  

5) 리스크 대비: 전세가율 45%로 적정 전세가율은 아님. 입지독점성은 없어보이나 입주물량이 적음 

                         현재 매매 109건 전세 10건 정도로 매수심리는 좋지 않아 보임.  리스크 대비가 좋은 편은 아닐 듯

나의 투자 결론 : 평지, 대단지 아파트임. 동부산 내 웬만한 곳은 20분 컷으로 갈 수 있어 좋아 보임.

학업성취도평가도 이번에 봤는데 수영구 학군이 좋지는 않은 것 같음

학군은 해운대가 좋아보임. 

교통 환경, 해운대, 광안리의 인프라도 누릴 수 있고 뷰도 좋으나 

투자 초보인 지금의 투자대상으로는 좋지 않아 보임 

✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 한참을 모르고 있구나 느낌과 동시에

하면 되겠구나라는 확신을 점점 얻게 되는 것 같다. 월부 최고… -_-b