내삼미동 오산대역세교자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반기초83기 76조 레스카토]

✅아파트명 : 내삼미동 오산대역세교자이 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 경기도 오산시, 종사자수 77,284명, 사업체수 20,094개 / C등급

2. 교통 : 강남역, 시청역, 여의도역 모두 90분내외 / C등급

              *직행버스가 있지만 배차간격(40~80분)이 길어 제외함

3.학군 : 매홀중학교 70.2%, 문시중학교 74.3%, 대호중학교 70.4% / C등급

4. 환경 :  대형마트 홈플러스 1개 / B등급

               그 외 물향기수목원, 팔봉산이 있음

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변 아파트의 수익률 분석을 해보지 못한 상태라 아직은 결론을 내기는 어렵고 객관적 분석을 위해서 오산의 다른 아파트 2곳 정도 더 선정 후 수익률분석보고서를 작성하여 우리 지역 사람들이 어떤 부분을 보고 좋아하는 건지 다시 확인해 보고 싶다.

2) 환금성 : 랜드마크 아파트라 환금성이 떨어질 거라 생각이 들지 않을 수도 있지만 과연 5년 10년 뒤에도 이 아파트의 인기가 있을지는 의문이 드는 것이 향후 3년간 적정수요대비 공급 수준이 3.18배나 되어 어려울 것 같다.

3) 수익률 : 경기도는 전세가율이 70%는 되어야 하는데 65%로 현재 내가 투자하기에는 무리가 될 것 같다.

4) 원금보존 : 전고점 대비 27% 하락률이지만 입지독점성이 없는 지역인데 앞으로 3년간 적정수요 상당수 초과하여 시세대비 더 저렴하게 구입을 해야 하는거 아닌가 싶다.

5) 리스크 대비 : 적정입주물량 초과로 전세가율이 더 떨어질 확률이 있으므로 투자를 하게 된다면 투자금이 더 필요할 것 같다.

나의 투자 결론 : 거주지에서 가까운 곳이라 평소에도 궁금했던 지역 랜드마크 아파트를 분석해 보았는데 강남과 부도심의 이동 시간도 오래 걸리고 직장(수요)과 종사자수도 많이 부족한데 아파트의 물량은 왜 이렇게 많을까 궁금해진다.  이곳은 투자는 안될 것 같지만 다른 지역을 임장하며 자세한 장,단점을 파악한 뒤 비교평가 해 봐야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 :  저평가에 대한 결론을 내리기 위해서는 우선 주우이님 말씀처럼 집 또는 회사 근처부터 앞마당을 만드는 것이 정말 중요한 것 같다. 서툴러도 완벽보다는 완성을 해가며 꾸준히 임장보고서를 쓰고 비교하다 보면 나도 가치 있는 아파트를 보는 눈이 길러지지 않을까 생각한다.