남가좌동 DMC레미안 클라시스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84기 자부자부10억]

✅아파트명  남가좌동 DMC레미안 클라시스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B  

종사자수 : 118,256  사업체 수: 28,522

2. 교통

강남59분/여의도44분/시청39분

3.학군

가재울중학교 정보

• 학력 85.5% 보통학력이상(국영수 평균)
• 평균 서울 78.0% / 서대문구 78.2%
• 진학률 4.8% (특목고)

연희중학교 정보

• 학력 73.9% 보통학력이상(국영수 평균)
• 평균 서울 78.0% / 서대문구 78.2%
• 진학률 2.5% (특목고)
• 

4. 환경

홈플러스 상암점: 아파트에서 2.1km 도보 30분, 자전거 7분

수색역 이마트 : 아파트에서 1.6km 도보 23분, 자전거 6분

그외, 세브란스병원 (신촌) 4km 이내, 자차로 15분이내

5. 공급

2025.11월 DMC 가재울 아이파크 283세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: DMC 클래시스 현재 매매 7.6억, 전세 4.7억

5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 9.5억 전세 5.3억 수익률 :-45%

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 6.5억 전세 3.56억 수익률 :39%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 보류

 현재로 가치판단하는 방법은 비교평가라고 배웠는데 , 대상이 한개이므로 조금더 비교해봐야알것같다.

앞마당을 늘려나가 임장보고서 및 수익률 보고서를 작성해가며 가치를 판단해가며 투자를 해야할것이다.

2) 환금성 : O 1114세대(총14개동) 저층/탑층은 x. 지역내 선호도가 높아 환금성은 높을거라 판단.

3) 수익률 : 투자금 2.9억

100% 수익률 (연평균10%) 위해선 10년동안 2.9억올라줘야 = 10.5억.

현재가격 고점대비 -20% 빠진가격.

4) 원금보존 : 전세가율 62% 기준충족 [서울로 입지독점성 O]

5) 리스크 대비: 10.5억 전고점 9.5억이므로 역전세 대응 가능하다면 투자 가능 

나의 투자 결론 :  아직까지는 ‘부적합’

저평가 되었는지 비교대상이 없고,

세대수가 높고 , 아파트 근처 학군지가 좋아, 선호도가 높아 환금성은 높을거라 판단되며

수익률은 연10% 상승하여 10년유지지 10.5억 될것으로 보이며

현재가격 고점대비 -20% 빠진가격으로 부동산이 우상향한다는 전제하에 충분히 메리트 있다고 생각된다.

서울로 입지 독점성이 있고, 전세 가율도 62%로 원금 보존은 가능할것으로 보인다.

리스크대비 현재 서대문구만 봤을때,내년에 283세대 입주하는 아파트 말고는 공급은 없을것이다.

다만, 인접해 있는 마포구, 은평구, 양천구 까지 포함하였을 때, 3년이내 약 2000세대의 공급이 있을거라 생각되나  적정예상 공급량 이하라 리스크 요소는 낮을거라 생각된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 들으면서 메모도 열심히 하고,복습도 하면서 충분히 이해했다고 생각했는데,
막상 수익률 분석 보고서를 작성해보니 생각보다 시간이 오래걸리고 어려웠다.
하나하나 채어지는 분석보고서를 보고도, 맞게 분석을 하고 있느지도 확신이 들지 않았다.
하지만 과제를 통해 직접해보니, 전에는 하나만 보고 투자를 해야겠다고 생각했다면,, 점점
배우는게 많아질수록 수채화에 가까운 나의 스케치북에 , 디테일 한 색칠을 하나씩 해나가는 느낌이 든다.

과제를 통해 수익률 보고서를 처음 작성에 보았지만,
이런 과정들을 반복하다보면 10시간 걸렸던 이보고서가 시간이 지나면 2~3시간으로 
익숙해지지 않을까? 그런 상상을 해본다.