분당 정자동 상록마을3단지우성 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 41조 에비안]

✅아파트명

분당 정자동 상록마을3단지우성, 94년식, 1,762세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장
- 분당구 사업체 수 49,456개
- 분당구 종사자 수 349,074명

2. 교통
- 강남역 32분
- 여의도역 51분
- 시청역 1시간 4분

3. 학군
정자중
- 학업성취도 평가 92.3%
- 특목고진학률 7.2%

성남신기초
- 학급당 학생 수 21.8명
- 1학년 학생 수 89명, 6학년 학생 수 105명

4. 환경(주변 편의시설)
- 이마트 분당점
- 현대백화점 판교점
- 롯데마트 판교점

5. 공급
- 분당구: 공급 없음
- 중원구: 공급 없음
- 수정구: 산성역해리스톤, 27년 12월, 3,487세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 상록마을3단지우성 31평 현재 매매 16.9억, 전세 7억(투자금 9.9억)

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 16.95억 전세 8억

5년 내 저점 매입시: 2022년 3월 매매 14.15억 전세 7억

• 고점 매입 시 수익률 -1%, 순수익 -500만원
• 저점 매입 시 수익률 38%, 순수익 2.75억원

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점에 거의 다다른 가격으로 저평가라고 보기 어렵다. 비슷한 가치에 선도지구로 지정된 양지1단지금호 84m2 최저 호가가 17.6억인 점과 비교하면 상록우성 16.9억은 상대적으로 싸다고 볼 수 있지만, 양지1단지금호 역시 선도지구 재건축 기대감이 반영되어 이미 비싼 가격이다.

2) 환금성 : 300세대 이상의 단지이며 84m2 호가 16.9억에 올라온 물건은 307동 11층으로 1~3층/탑층 제외 기준도 충족한다. 신분당선 정자역 초역세권 단지로 수요는 풍부할 것으로 예상되어 환금성 기준은 만족한다.

3) 수익률 : 현재 투자금 9.9억이 소요되어 수익률 100% 달성을 위한 매매가는 26.8억, 200% 달성을 위한 매매가는 36.7억이다. 투자금이 너무 많이 소요되고, 수익률 100% 달성을 위해 올라야 하는 매매가 역시 높은 수준으로 수익률이 좋은 투자는 되지 않을 것 같다.

4) 원금보존 : 매매가 16.9억, 전세가 7억, 현재 전세가율 41%로 수도권 적정 전세가율(서울에 준하는 경기도, 60%) 기준을 크게 하회한다. 매매가가 빠질 수 있는 room이 크다는 뜻으로 원금보존 기준은 충족하지 못한다.

5) 리스크 대비: 성남시 전체로 봐도, 분당구만 봐도 공급은 적정 수요량 대비 현저히 부족한 수준이다. 2027년 12월에 산성역헤리스톤이 3,487세대 규모로 입주 예정이나 입지적으로 분당 대비 떨어지는 곳에 위치해 분당구 전세에 크게 영향은 없을 것으로 보인다. 

나의 투자 결론 : 환금성 기준은 충족하나, 저평가 되어 있지 않고, 수익률이 낮으며 원금보존 기준도 충족하지 못해 투자하기 어렵다고 판단한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 좋은 단지일수록 짧은 하락을 거치고 먼저 가격이 회복된다. 아주 짧은 시기였지만 전저점 수준인 14.15억에 매수했다면 시세 차익은 벌써 2.75억에 달한다. 기회를 잘 포착할 수 있도록 좋은 단지들의 가격 흐름도 눈여겨 봐야겠다.