[열기 83기 아파트 등기7고 8자 고칠 조 Amen77]부산 광역시 진구 전포동 e편한세상 시민공원1단지

✅아파트명 : 부산 광역시 진구 e편한세상 시민공원1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 ▷부산은 서울/경기 다음으로 종사자수(154만)가 많은 도시이다.

 ▷부산 내에서의 진구의 종사자수는 17.4만 명, 사업체 수는 4.4만 개로 적당한 수이다.

    인근 부전동에 위치한 도소매ㆍ금융 관련 업종 및 서비스 업종 롯데호텔, 롯데백화점이 

    위치해 있으며, 진구 에서는 범천동에 준한 TOP 1 연봉 수준에 있다.

2. 교통

  ▷도보로 10분 ~ 20분,인근 지하철 1호선 부전역 및 서면역(1, 2호선 환승 구간)을 중심으로

     초역세권 근처에 자리잡고 있으며, 진구의 중심지라 할 수 있는 서면 근처로써 부산 일대를

     경유하는 버스 정류장도 많다.

3.학군

  ▷진구는 학업 성취도가 85% 가 넘는 학교가 8개, 특목고 진학률이 4% 가 넘는 중학교는 4개가 있는데,

     이들 중학교는 진구에 위치해 있지만 구배가 높은 곳에 위치해 있다는 점이 단점이다.

  ▷진구의 학원가는 특정하게 밀집 되어 있는 곳은 없으나 10개 ~ 15개를 1개 구역으로 곳곳에 산포 되어 있다.

4. 환경

   ▷최근 1년 사이 연제구(4400여 세대 전입)에 뒤를 이어 진구에(2800여 세대 전입) 인구 유입이 이루어지고

      있는 모습이 보인다.

   ▷부산 진구의 초대형 상권이 위치해 있으며, 인근에 위치한 대형마트 3개(롯데백화점, 이마트, 홈플러스) 및

      전통시장 2개(부전시장, 개금시장), 병원 등이 형성 되어 있다.

   ▷부산 시민 공원, 송상현 광장 공원이 있어 쾌적한 도심 생활 만족도가 높을 것이라 생각된다.

5. 공급

  ▷진구의 경우 2024년 현재까지 3300세대 공급 중이며, 2025년에 3690세대의 공급이 예정되어 있다.

     1000세대 이상의 대단지 공급이 24년 12월 현재 백양산 부암동과 25년 3월 예정되어 있는 양정동에

     공급이 이루어질 예정이며, 투자를 한다면 리스크 대비를 해야 할 것으로 생각되며, 내 집 마련을 한다면

     고려해 봐도 괜찮을 듯하다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

   ▷34평 상승장 전 저점 매수시 현재 기준 139% 수익률.

      34평 최근 저점에서 매수시 현재 기준 134% 수익률.

   ▷최초 분양가 에서 매매 가격이 지지 되는 것을 볼 수 있으며,

      실거주 측면에서 보면 관심 있게 지켜볼 만하다고 생각이 든다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 세모

                 벌써 전 저점에서 30% 이상의 매매 수익률이 발생했다. 

                 진구에서 향후 25년 까지의 공급량을 비추어 볼 때 가늠이 아직 잘 되지는 않지만, 

                 지속적인 관심을 가지고 지켜볼 만하다고 생각이 든다.

                 단, 지금 현금이 없다는 게 아쉬울 뿐이다..

2) 환금성 : O

                 세대수 1400세대의 대단지 + 브랜드 아파트

                 방3/화2

3) 수익률 : X

                 저점 대비 30% 이상의 수익이 발생한 시점으로 향후 공급 물량과 견주어 볼 때,

                 바로 매수하기에는 다소 무리가 있다고 판단된다…(너무 싸게 먹을라는 심리인가...?)

4) 원금보존 : X

                     입지 독점성이 있는 땅.

                     34p 전세가율 55%

5) 리스크 대비: X

                       매매가 자체가 현재 나의 입장에서는 넘사벽이다.

                       향후 5년 이후의 삶이 어떻게 변화 되어 있을지는 모르지만,

                       내년에 양정 일대에 대단지가 분양 된다.

                       지속적으로 관심은 가져야겠다.

나의 투자 결론 : 진구의 의미 있는 단지라 생각이 되고, 서면 일대의 1군 아파트가 군데군데 있는데,

                            좀 더 주위의 아파트 분석을 통해서 향후 내 집 마련 2(아파트 갈아타기)의 꿈을 꾸면

                            서 지속 관심을 가져야겠다는 결론이 나온다. 투자용으로 볼 때는 좀 더 신중히 공부를

                            더해서 알아볼 필요가 있다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점

    ▷부산은 330만이 넘는 인구가 살고 있다. 이 거대한? 땅덩어리의 부산을 웹 지도로 한눈에 파악

       을 할 수 있다니 놀라울 따름이다… 10년 전에는 없었던 것 같은데…

    ▷이렇게 데이타와 분석 도구를 활용해서 모든 걸 파악하고 관심 및 대응하지 않으면 안 되겠다는 

       생각이 많이 많이 든다.

    ▷부산에는 여러 대단지 들이 있고 더욱더 살기 좋은 동네가 있긴 하지만, 무엇보다 필요한 건 돈이

       요, 내가 감당할 수 있는 조건에서 입지 및 편의성에 중점을 두고 살아가고 싶은 생각이 많다.

       이 순간 남천동에 거주 중인 전 그룹장 님이 생각난다… 행님요~….!!!

    ▷마지막으로 월부에 감사드립니다. 이런 분석이 기초 반이라니…!!! 

       JB 선생님이 칭찬한 이유가 있었네요~

       수강 잘 한거 같습니다:)