[열반83기97조_코크드림] 봉선제일풍경채엘리트파크 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

봉선제일풍경엘리트파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 광주 남구 종사자수 68,656 / 사업체수 18,706 = C

→ 전형적인 베드타운 지역

2. 교통 : 상무지구(공공기관) : 자차 25분, 첨단지구(산업단지) : 자차 35분이내 = B

지하철(1개)이 있으나, 도달 범위가 작아 이용률 낮으며, 자차 비중이 압도적으로 높음.

자차로 30~40분이내로 동~서, 남~북 접근 용이. 

3.학군 = A

남구 봉선동은 선호초/중학교 + 양질의 학원가를 다 누릴 수 있는 광주 대표 학군지.

1)중학교학업성취도 : 문성중 89%, 동아여중 90%

동아여중 90% (특목고진학률: 1.8%, 외고3명)

문성중 89% (특목고진학률: 4.2%, 과고5명/외고2명)

→ 광주 전체 90%이상 학교는 3개교(여중)로 남구에 밀집되어 있으며, 동아여중,문성중은 선호하는 중학교.

2) 학원가 : 봉선동 223개

→ 광주의 대표 학원가로 지역내 상위학생들 유입.

3)초등학교 : 조봉초 (학급당 학생수 27명 / 1학년 116명/ 6학년 183명)

고학년으로 갈수록 학생수 증가하는 선호학교로 선호중학교 배정을 위한 지역내 학군수요 유입.

4. 환경 : 이마트봉선점(750m) = B

아파트 밀집되어 균질성 좋으나, 봉선로 기준으로 봉북은 구축이 밀집되어 있고, 봉남은 대형평형, 구축+신축이 섞여있어 봉남쪽을 더 선호함. 제일풍경채는 봉남에서 신축의 희소성 인정받는 단지.

5. 공급

→ 향후 3년간 남구 입주물량은 2,140세대로 평균수요 대비 부족하지만, 27년에 송하동 입주량이 많은 편임.

광주 26년에는 공급과다이나, 향후 3년간 물량은 적정수준임. but, 후분양물량 체크해야함.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

서울4급지 30평대 전고점 11억 넘게 찍은 것 들 매매8억대/전세5억대로 투자금 3억대로 할 수 있는 단지들 많음.

장기적으로 봤을 때, 서울투자가 더 나음.

2) 환금성 : O

300세대 이상 단지. 저층/탑층 아님

3) 수익률 : 

투자금 3.3억. 100%수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 3.3억 만큼 상승. 

8.5억+3.3억=11.8억

전고점 대비 -17% 하락한 가격으로 가격은 나쁘지 않으나, 

3억대 투자금이면 더 좋은 입지, 더 좋은 투자를 할 수 있음.

4) 원금보존 : X

전세가율 61%

광주 최고 선호지역인 봉남의 신축단지로 입지독점성 있으나, 전세가율 낮음

5) 리스크 대비: O

역전세 대응 가능. 

나의 투자 결론 : 

지역을 많이 알수록 같은 가격대, 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 찾을 수 있다.

현재 서울4급지 20평대는 가격이 올라왔지만, 그에 비해 30평대는 주춤하다.

서울 4급지 30평대를 집중적으로 찾으면 좋은 투자 할 수 있음.