부산광역시 연산동 힐스테이트 연산 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 83기 64조 파카때지]

✅아파트명 : 힐스테이트 연산

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부산 연제구 종사자 수 : 96109

2. 교통

ㅅ

서면까지 버스 30분, 자차 13분

해운대역 버스 40분 자차 20분

3.학군

거제여중 89%

연산중 76%

연일중 85%

연천중 84%

이사벨중89%

거성중 92%

연제중 80%

토현중82%

4. 환경

이마트 연제점

5. 공급

2025.8 연산하늘채엘센트로 368세대 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 힐스테이트 연산 33평 현재 매매 5.7억, 전세 3억

5년 내 고점 매입시: 2023년 2월 매매 7억 전세 3억

5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 5.6억 전세 2.9억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교평가 필요함

2) 환금성 :  O

3) 수익률 :  투자금 2.7억

100% 수익률(연평균 10%)위해선 10년 동안 2.7억만큼 올라줘야 5.7+2.7=8.4억

현재 가격이 전 저점이랑 비슷하므로 시간이 필요할 것.

4) 원금보존 :  X (전세가율 53%)

5) 리스크 대비 :  역전세 대응 가능하다면 O
 

 나의 투자 결론 : 

전세가율이 많이 낮아서 생각보다 많은 투자금이 필요하다.

지방이 전세가 싸다는 걸 알 수 있었다.(4년도 안된 광역시 1군 신축 전용84타입이 3억이라니…)

다른 아파트와도 비교평가가 필요한 것 같다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

여러 아파트를 계속 알아간다면 가격이 적정한 지를 더 잘 느낄 수 있을 것 같다

부동산에 전화해 본 결과 명시된 가격과 다르게 더 저렴한 것을 알 수 있었다.

앞으로도 면밀히 알아보기 위해 무서워하지 말고 부동산에 연락을 해보아야겠다.

단지를 둘러 보았을 때 주민들의 분위기(환경)를 피부로 와 닿게 느낄 수 있어서 임장의 중요성을 알 수 있었다.