대구시 수성구 힐스테이트 범어 아파트 수익률 분석 보고서 [레인보우]

✅아파트명

대구 수성구 힐스테이트 범어

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B)  일자리를 찾아 이 지역에 들어올까?,지방의 경우 인구수 중요!

대구시 수성구 종사자수 : 140,216명

대구의 일자리는 양적인 면에서는 많으나, 질적인 면에서는 부족한 편, 주변 지역으로의 출퇴근이 활발한 베드타운 지역이다.

대구의 인구수는 236만명으로 광역시 중 2번째로 인구가 많음.(수요가 많은 지역이다)

500인 이상 사업체수(대기업) : 11곳

달성군>수성구>동구=북구>달서구 , 수성구는 대구내에서 대기업 일자리가 2번째로 많은 곳이다.

대구시 수성구 급여액: 305만원 

달성군>중구>달서구>수성구, 대구시 평균보단 높으며, 대구 전체에서 4위

수성구의 높은 집값을 받쳐주기엔 아쉽다. 수성구에 사는 사람들은 외부에서 돈을 벌어와 환경이 좋은 수성구에 거주하는 베드 타운 역할을 하는 지역이다.

2. 교통 (A) 중심업무지구까지의 시간 지하철,자동차로 이동시간 체크

대구는 지방 광역시로 교통의 비중이 서울 수도권 만큼 높은 편은 아니나(교통은 후순위)

달구벌 대로와 2호선이 가장 우선요소 임.

수성구 내 금융 정보업 비중 많음(직주근접 가능) + 2호선 수성구청역 도보 6분 +달구벌대로(자차이용시 유용)

염색산업단지:51분/  성서산업단지: 55분/  구미국가산업단지: 48분(자차)/  경산산업단지: 32분(자차)

3.학군(S) 학군때문에 이사오는 지역,단지일까?

힐스테이트 범어는 대구 범어동 학원가 중앙에 있으며, 경신중(95%),범어초 (22명)학군으로 

중학교 학군은 매우 우수하나, 초등학교를 길건너 범어초로 배정받는 점이 아쉽다.

그러나 학원가 중앙에 위치한 입지적으로 아주 우수한 단지임.주변 수요가 아주 높은 단지이다.

4. 환경 (C이지만 B) 사람들이 좋아하는 인프라인가?

힐스테이트 범어 아파트 반경 1km엔 대형마트나, 백화점은 없음.

그러나 유해시설이 없고 생활상권 풍부+학원가 등 수성구내에서 불편한 요소는 없을 것으로 판단.

5. 공급 (S) 투자할 당시, 2년뒤 전세만기 시 전세 세팅 걱정없는가?,지방의 경우 도시내 영향이 크다.

21부터 시작된 대구시의 엄청난 규모의 입주물량은 어느정도 소진되어지고 있다. 

25년 부터는 누적된 공급물량의 감소와 더불어 전세가가 올라갈 것으로 생각된다.2년 뒤 전세 만기 시점 또한 입주물량0 으로 리스크는 대비된다.

수성구의 입주물량은 인접지역인 중구의 입주물량과 함께 체크해 보았다.

상위급지의 물량인 만큼 투자 시 인접지역의 공급량을 잘 체크하고 들어가야 한다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 1개 단지로는 판단할 수 없음.

2) 환금성 : 300세대 이상/저층 ,탑층 아님  (ok) 

3) 수익률 : 투자금 7.6억  

                  100% 수익률(연평균10%)위해선 10년동안 7.6억 만큼 올라줘야 14억+7.6억= 21.6억

                  전고점 16억에 비해 터무니 없이 많이 올라야한다. 고점 대비 싸게 사는 것은 아니므로 

                  시간이 오래걸리는 가치투자로 접근해야 할 것! 가치가 높은 수성구 대장이다.

4) 원금보존 : 입지독점성 있음. 공급물량 3년간 부족함. 전세가율45%로 전세가가 아직 많이 못 올라온 점

                      물량 폭탄이였던 몇년간의 물량이 해소되는 시점 전세가를 잘 지켜보면서 매-전 차가 조금이라도 붙                       는 시기에 투자할 것! 

5) 리스크 대비: 역전세 위험성은 낮은편이나, 잔금대비는 불가능함.(No)

나의 투자 결론 :  대구시 수성구의 학군과 브랜드 가치가 높은 대장인 ‘힐스테이트 범어’는 높은 학군수요와 입지적으로 학원가주변으로 둘러싸고 있으며, 학군 또한 우수한 신축 브랜드란 점에서 대장 다운 면모를 느낄 수 있었다. 대구의 신축 공급이 많은 만큼 공급물량이 어느정도 해소되면서 전세가가 조금이라도 올라오는 시점에 투자한다면 가치성장투자로 좋은 단지임에 분명하다. 현재 전세가율 45%로 투자금이 많이 드는 만큼 이정도 투자금으로 할 수 있는 서울의 2급지 정도에서도 좋은 물건을 투자 가능하다고 생각된다. 그러나 수성구 대장의 전고점의 높이와 학군을 중요시 하는 대구 광역시에 대해 알 수 있는 유익한 시간이였다고 생각한다.

대구의 절대가는 대량의 물량공급으로 많이 눌려있는 시점에서 실거주한다면 너무 좋은 기회임에 매력적이나, 투자로서는 조금 더 지켜보고 들어가야겠다는 결론이 나왔다.