산본 산본동 세종주공6단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기43조 설설아]

▶ 아파트명

산본 산본동 세종주공6단지 

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

경기도 군포시 B등급 115,375명

2. 교통

강남 52분 / 여의도 58분 / 시청 1시간3분 

3.학군

수리중학교 89.8%, 궁내중학교 89.0%, 산본중학교 88.6%

4. 환경(주변 편의시설)

이마트 산본점, 킴스클럽 산본

원광대학교 산본병원

5. 공급

금정역개성로니엘(주상복합) 2025.05 / 80세대,

금정역개성로니엘 2025.05 / 80세대 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

▶ 현장사진 

▶ 투자 결론

1) 저평가 : 인근 산본 주공 11단지와 같은 평수대로 비교해 보면 가격 면에서 비슷하다

산본 주공 11단지보다 역이나, 주변 변화가 역세권 가는 주공 6단지가 더 우위 

다만 초등학교는 산본 주공이 더 가까움 

2) 환금성 : 매매 물건은 많은데 실거래 건은 적어서 매도 시 시세보다 좀 낮춰야 할 것 같다.(전세 실거래 건은 많음)

전세보다 매매수가 더 많다. ( 지금은 잘 거래가 안 된다는 건데, 이때 가격을 내려서 매수 후 전세가를 올리면?)

3) 수익률 : 투자금만 어느 정도 있다면 전세금도 일정 받쳐주고 입지가 좋아서 가격 상승 기대,

150% 수익률을 내려면 39,600만에 매수해야 한다. 

4) 원금 보존 :현재 전세가율은 50% 정도라 매매가 대비 전세가가 낮아서 아쉬움

                    매매가는 전고점에 20% 정도 떨어진 시점이라 전고점 바라보면 괜찮음 

5) 리스크 대비: 전세가가 일정하게 유지되고 있으므로 역전세 확률은 거의 없다.

투자 결론 : 교통은 4호선도 있고 강남역 가는 버스도 있어서 주요 직장에 1시간 내외로 가능해

특히 역세권 아파트라 메리트가 크다,

하지만 학군이 좋은 중학교까지는 거리가 있어 도보보단 대중교통을 이용해야 한다는 아쉬움이 있다.

현재 전 고점 대비 20%빠져서 괜찮고, 전세가는 큰 변동 없이 가며 역전세의 위험은 적다. 

그러나 전세가율이 50% 정도라 그 정도 투자금으로 수익을 기대하기에는 아쉽다.

교통과 상권이 좋으나 그 외 학교라든지 입지 독점성의 한계가 보여 투자금으로 기대 수익률은 무리이다.