[열반기초 82기 58조_로로라] 신도림4차 e-편한세상 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

신도림4차 e-편한세상

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 S 등급

구로구 종사자수 240,689 명 :  사업체수: 52,791

2. 교통 A 등급

강남 40분 / 여의도 24분 / 시청 31분 

3.학군 A 등급

신도림중 90%, 목일중 93%, 문래중 82%, 양화중 84%

목동 학원가 이용 가능, 태영상가도 학원상가이다.

4. 환경 S 등급

현대백화점 디큐브시티점, 신세계백화점 타임스퀘어점

홈플러스 신도림점, 이마트 신도림점, 홈플러스 영등포점

5. 공급 S 등급

적정수요: 구로구 인구수: 38만 8,823명 x 0.005 = 1,944 명

향후 3년간 공급물량이 507세대  < 적정수요 1,944 x 50%= 972 명

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 신도림4차e-편한세상 34평 현재 매매 15.2억, 전세 8억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 16.35억 전세 6.93억

5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 13.7억 전세 7.35억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

신도림4차e-편한세상 (2003년 853세대)

1) 저평가 :  모르겠다!

2) 환금성 : 중층 853세대로 환금성을 충족한다.

3) 수익률 : 수익률 100%를 달성하기 위해서는 10년동안 7.2억이 올라서 22억 4천까지 올라야 하는데 수익률 100%달성까지는 어려워 보인다.

4) 원금보존 : 전세가율이 53%로 서울 평균 전세가율 60%보다 낮아 원금보존에 적합하지 않다.

5) 리스크 대비: (구로구 인구수: 38만 8,823명 x 0.005 = 1,944 명)향후 3년간 공급물량이 507세대이므로 리스크가 크지 낮다.

나의 투자 결론 : 신도림역 바로 앞 아파트로 입지평가에서는 아주 훌륭한 성적이지만 투자할 경우 전세가율도 서울 기준에 못미치고 수익률 100% 도달하기에도 쉽지 않아 투자하기에는 적합하지 않습니다.

저평가 여부를 잘 모르겠다. 비교할 아파트를 찾는 기준을 모르겠다. 전세가율도 맞고 수익이 날만한 아파트를 찾는 것은 쉽지 않겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

3강을 정말 열심히 공부했고 주우이님 말씀을 하나도 놓치지 않고 기록하고 200%로 완강할때는 거의 이해하고 제대로 알았다고 생각했습니다. 거기다 3강후기까지 쓸때만해도 이번에도 최선을 다해서 열심히 강의 들은만큼 충분히 알거 같았다. 그런데 막상 과제를 하니깐 어느 부분에서 어떤 내용인지 매치가 되지 않고 정확한 결론에 도달한 것이 맞는지 판단하기 어려웠다. 학창시절 공부를 열심히하고 충분히 시험준비가 되었다고 생각하고 시험을 치면 기억이 잘 안나고 내가 100% 아는 건 아니었구나하는 생각이 드는 상황과 너무 흡사하다.  그리고 과제완료 기한에 맞추기보다는 미리 과제를 해서 여유있게 다시 한번 공부한 강의내용을 복기해야겠다. 정말 강의를 들을 때와 실제 강의할 때는 다르다. 다음은 없다. 지금 바로 충분히 열심히 해야겠다.