[배걱부자] 부천 중동 간단 수익률 보고서

*부천시 중동 아파트에 대하여 1억 5천 미만으로 투자 할 수 있는 지역이 있는지? 간략히 알아보았다.

✅아파트명: 20평대, 10평대 아파트, 1.5억 미만으로 투자.

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(S)

2. 교통 (A)

3.학군(B)

4. 환경( A+)

백화점 : 1KM 이내 (현대백화점 중동점) , 2KM 이내 (롯데백화점 중동점)

대형마트 : 1KM 이내 (홈플러스, 뉴코아 아울렛) 2KM 이내 (이마트 중동점)

대형병원 : 순천향대병원

주변 인프라 는 굳.

5. 공급(S)

• 부천 원미구 내 향 후 3년 내로 공급계획 없음.
• 주변 공급은 있으나 적정수요 이내임.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

 -. 일부 단지의 매물이 많이 쏟아지고 있음. (특히 10평대)

 -. 또한 주변 입지대비 저평가 되어있는 매물이 다수 보임.

2) 환금성 : 

 -. 거래량이 많아 환금성은 좋아보임.

3) 수익률 :

 -. 전 저점대비 수익률 100% 환산시 평균금액 6억~8억 정도 형성되야 함.

 -. 이미 주변 비슷한 단지의 시세가 그정도 형성되고 있기때문에 충분히 수익실현 가능해 보임.

4) 원금보존 :

 -. 전세 매물이 매도 매물에 비해 적기때문에 매매가또한 이를 따라 조금 더 하향 할 것으로 보임.

 -. 추 후 전세 갭 70% 상향으로 투자시 원금보존 유리함.

5) 리스크 대비: 

 -. 현재 매물시세 및 전세값 이동폭이 많고 나와있는 매물이 많기때문에 조금 더 관찰하고 지켜보면

     훨씬 더 적은 리스크로 대비 가능.

나의 투자 결론 : 

  부천은 교통(S), 직장(S), 학군(B), 환경(A+), 공급(S) 로 그래프 및 치수 상으로만 보면 굉장히 매력적인 동네이다. 위 조사한 동네의 경우 부천에서 대장격인 상동과 중동을 위주로 조사를 하였으며, 이미 상동 및 일부 아파트의 가격은 위 판단기준에 부합하는 가격을 형성하고 있음.

 그러나 지난 상승장에서도 일부 대장격을 제외한 나머지는 비슷한 환경의 1기 신도시에 비해 가격상승폭이 적었던 것으로 판단이 되며 그 이유가 무엇인지는 정확히 알지 못하였다.

나의 결론은 현재 매물이 상당히 많이 나와있으며 하락세를 타고있는 상황에 조금 더 기다려 본후에 소액(1억미만)으로 투자하기에 좋은 위치이다. 그러나 지금은 아직 싸다는 확신이 안선다. 그 이유를 조금 더 공부해보고

조금더 변동추이를 지켜본후에 투자를 하면 좋을 듯 하다.

PS. 산본, 평촌 등 비슷한 가격의 1기신도시의 가격변동 추이 및 지난 상승장 추세 등 공부를 조금 더 해보고,

더 비슷한 다른 1기신도시의 임장을 다녀온 후에 부천에 대한 평가를 다시 내려야 할 것 같다.