[열반스쿨 기초반 83기 스폼] 대전 유성구 어은동 한빛아파트 수익률 분석(조언 환영입니다!!)

1. 입지

직장: 직장인 204,522 / 사업체 37,275
교통: LG화학 자차11분, 대덕산업단지 자차 10분, 한화솔루션 버스27분 자차 10분
     월평역 21분

학군: 대전 어은중학교 89%
환경: 카이스트 대학교, 초중학교 근접, 이마트 트레이더스20분, 갤러리아 버스30분
      이마트 33분(자차로 10분내외), 유림공원 도보10분, 한밭수목원 자차         10분
       코스토코 자차 20분 홈플러스 자차6분
 

2. 공급량

적정수요: 1847 / 27년도까지 5251세대 공급예정, 연평균1750세대
적정수요와 연평균 공급세대 100%이내(A등급)

3. 저환수원리

저평가: 
한빛아파트는 다른 아파트 위치와 달리 갑천 위에 있다.
갑천 아래에 아파트가 몰려있고 그 아파트들에 비해 고점에서의 하락률이 아직 컸고 회복을 못한 상태이다.
그래서 저평가된 아파트라고 생각한다.

한빛아파트 고점대비 34%하락, 다모아타운 26%하락, 전원아파트 16%하락
진달래 아파트 22%하락

환금성
세대수는 3144세대이고 주변에 초중학교, 카이스트까지 있어서 환금성은 무리가 없어보이며, 실거래도 꾸준히 나타나고 있다.

수익률

고점대비 매매가 34%하락한 상태이기 때문에 고점대비 20%이하 하락한다면 안전하다고 보는 기준에 부합.
현재 투자를 진행하여 고점까지 간다면 좋은 수익률을 기대할 수 있을거라 생각한다.

원금보존: 
전세가율이 현재 78%이기 때문에 지방의 80%기준에 부합한다. 
하지만 앞으로의 공급물량에 대비하여 전세가의 하락을 고려해야할 것 같다.

리스크 관리: 역전세 대비필요.

결론
지금 투자를 진행해도 좋을 물건이라고 생각한다.
주변에 초중학교와 카이스트가 있기 때문에 전세맞추기에도 좋을거라 생각했고
갤러리아, 신세계백화점 등 주변환경의 인프라도 굉장히 좋은 조건으로 보인다.

다만 앞으로의 공급물량이 있기 때문에 공급으로 인한 전세가의 하락을 대비하면서 진행해야 할 것이고
저점부근의 매매가가 선을 다졌기 때문에 앞으로 이보다 낮은 가격은 없을 수도 있다는 생각이 든다!
종잣돈을 열심히 모아야겠다…ㅎ