개봉동 현대아파트 수익률 분석 보고서 [열기반 83기 1조 뚜깅]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

개봉동 현대아파트 (1차)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

구로구 240,689 (A)

2. 교통(A)

 강남역 44분 / 여의도역 29분 / 시청역 34분

구디&가디는 버스타고 한번에 갈 수 있음

3.학군 (C)

경인중학교 (76%)

4. 환경 (B)

코스트코, 아이파크 (0.9km)

구로 성심병원 (1.3km)

5. 공급

호반써밋개봉 (24년 12월 / 190세대)

호반써밋개봉 (24년 12월 / 317세대)

+ 바로 옆 광명시 입주물량 (17405세대)

→ 구로구는 아니지만 근접해 있습니다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 한개 만으론 판단할 수 없음

2) 환금성 : 2000세대가 넘는 대단지, 저층/탑층 아님 O

3) 수익률 : 투자금 2억7천 

                  고점 : 10.1억 

                  현재가와 고점가의 차이 : 2.1억 (현재 고점대비 20% 떨어져있음)

                  100% 수익률 (연평균 10%)위해선 10년동안 2억 7천 올라줘야 함

                  8억 + 2.7억 = 10.7억 (전고점대비 0.6억 올라야함)

4) 원금보존 : 전세가율 66% 으로 충족

                     하지만 주변(광명) 입주물량 17000이라 전세가 하락할 확률 있음

5) 리스크 대비:  역전세 대응 필수

나의 투자 결론 : 

무엇보다 주변 입주물량에 따른 리스크가 큰 곳이 아닐까 염려된다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

거주자의 시선이 아닌 투자자의 시선으로 바라보니

몇 년간 봐왔던 동네인데도 다른 느낌이 든다.

다른 것보다 교통이 괜찮은 편인데 이 부분조차 저평가했었다

물론 강남과의 거리가 중요하지만 여의도, 구디&가디 까지의 거리도 꽤나 가깝다.

학군이 받쳐주면 참 좋았을 텐데 싶기도 하고 입주물량 많다는 게 약간 원망(?)스럽기도 하다ㅎㅎ

어서 다른 단지도 수익률 보고서 만들면서 비교 대상을 늘려봐야겠다.