고양시 덕양구 지축역센트럴푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 82기 96조 삼송맨]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

지축역센트럴푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

고양시 덕양구 140,713 명

2. 교통

3.학군 - 지축중학교 있지만 학업성취도 알 수 없음.

4. 환경 - 삼송스타필드, 구파발 롯데몰

5. 공급 :  고양시 덕양구의 인구는 493,647명 (*0.5%) →  적정공급세대수 = 2468세대

                덕양구는 100세대, 일산동구는 4,684세대, 일산서구는 X, 은평구 1,138세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  X  투자금이 3.85억이면 서울쪽에 좋은 입지의 아파트가 훨씬 가치가 있다. 

                       같은 고양시 덕양구에서 삼송역에서 조금 거리가 있지만 

                       삼송아이파크 2차 33평 매매 8.25억/ 전세 5.5억와 비교시 (투자금 2.75억) 

                       지축역센트럴푸르지오는 저평가 되어있지 않은것 같다.

2) 환금성 :  O 3호선 지축역 바로 앞에 19년에 지어진  신축 대단지 브랜드 아파트로 

                        초등학교 중학교도 가까워서 환금성이 높다고 판단된다.

3) 수익률 : X   100%수익률 (연평균 10%) 위해서는 3.85억이 오른 14.1억이 되어야 한다.

                        현재 시세 10.25억 (전고점은 11.9억으로 약 15% 떨어진 상태) 

                        전고점에서 15% 하락한거는 투자의 기회가 될수도 있다.(-20%가 될때까지 모니터링)

                        100% 수익률인 14.1억까지 갈 수는 있겠지만 시간이 오래 걸릴 것같다.

4) 원금보존 :  O 경기도 적정 전세가율 70%에 비하면 현재 전세가율은 60%로 원금보존이 조금 어려울수 있지만

                         초역세권과 학군이 잘 형성되어있어 전세는 어느정도 받쳐줄 것같다.

5) 리스크 대비: O  덕양구에는 공급이 100세대 밖에 되지 않으나 일산동구에  4864세대로 공급량이 많아

                          역전세 위험을 고려해봐야한다. 창릉 신도시도 공급량이 많아 확인해봐야한다.

나의 투자 결론 :  3.85억을 투자하고 수익률을 기대하기에는 현재 가격이 비싸 

                             좋은 투자처가 아니라고 생각한다. 

                             꾸준히 모니터링하고 가격이 더 빠질경우에 다시 한번 고려해봐야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 :  처음으로 배운 내용을 내가 사는 동네에 대장아파트를 적용하여 조사해보니 객관적인 자료분석으로 가치비교평가가 잘 되었습니다. 아파트 수익률 보고서를 많이 만들어보고 많은 아파트들을 잘 비교하여 확신을 가지고 투자를 꾸준히 이어나가야겠습니다. 좋은 경험이었습니다. 감사합니다.