구리시 토평동 삼성래미안 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨기초반 82기 31조 자유로운음악]

✅아파트명

구리시 토평동 삼성래미안아파트

 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (C등급)

경기도 구리시 종사자수 69,136명

2. 교통 (A등급)

강남 43분 / 여의도 59분 / 시청역 55분
 

3.학군 (C등급)

구리여중 78%, 구리중 75%

4. 환경 (C등급)

반경 1km 내 백화점, 대형마트 없음

병원은 종류별로 적지는 않게 있지만, 대학병원은 없음

5. 공급 (B등급)

구리역롯데캐슬시그니처 2026.03 / 1180세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 토평동 삼성래미안 39평 현재 매매 11억, 전세 6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 12억, 전세 7.5억

5년 내 저점 매입시: 2020년 8월 매매 7.6억, 전세 4.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O 
 다른지역 동일투자금(5억)의 아파트와 비교평가시 더 나은 투자라고 판단됨. 그러나 더 많은 아파트와 비교 평가를 할 필요성 있음

2) 환금성 : O (300세대이상)

3) 수익률 : 투자금 5억, 연10%수익률 위해서는 10년동안 5억이 올라야함. 현재 고점 대비 8%하락이므로 싸게 사는 것은 아니므로 시간이 필요함

4) 원금보존 : X (전세가율 55%로 기준미달/ 공급물량 적정수요는 956세대로 B등급)

5) 리스크 대비: X

나의 투자 결론 : 

구리시 토평동 삼성래미안 아파트의 입지평가 결과 교통은 A등급으로 강남 접근성이 꽤 가까운 편이지만, 직장, 학군, 환경적인 요인에서 C등급으로 투자를 바로 하기엔 조금 더 신중한 고려가 필요할 것 같다.

1. 직장: C등급
2. 교통: A등급
3. 학군: C등급
4. 환경: C등급
5. 공급: B등급
    

또한, 저환수원리로 투자 여부를 판단했을 때에도 수익률, 원금보존, 리스크대비의 측면에서 아직 투자하기엔 섣부르다는 판단이 든다. 마지막으로, 투자금이 5억으로 현재 내 종잣돈으로 투자하기에는 부담이 크다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자를 할지 말지 처음으로 시뮬레이션을 해보는 경험이 재미있었다.

등급이나 O,X 등 객관적인 지표들로 확실한 판단을하고 투자 여부를 깔끔하게 결정할 수 있다는 점에서 이 수익률계산기를 앞으로의 실전 투자 시 꼭 활용해야겠다는 생각이 든다.

저평가 여부를 판단할때 다른지역의 아파트와 비교평가를 해보았는데, 비교한 아파트보다는 더 낫다는 점에서 저평가되었다고 판단을 내렸지만 두개중에 더 나을 뿐이여서 어딘가 찝찝하다. 그렇기에 더 많은 지역의 더 많은 아파트들을 공부하고 앞마당을 늘려야겠다.