수원시 팔달구 화서동 꽃뫼버들마을금강아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 꼬돌이]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 꽃뫼버들마을금강아파트 (경기도 수원시 팔달구 정자천로32번길 27)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (S등급)

경기도 수원시 종사자수 : 481,383명 (S등급)

2. 교통 (B등급)

강남 - 1시간 3분 / 여의도 - 1시간 6분 / 시청 - 1시간 11분

-→ 몇 분 차이이긴 하지만 강남까지 소요시간이 1시간을 초과하므로 B등급으로 분류함.

3.학군 (B등급)

정천중학교 - 88%, 율현중학교 - 86% (B등급)

4. 환경 (B등급)

반경 1km 내 대형마트 2개 (이마트 트레이더스 수원화서점, 롯데마트 천천점) : B등급

5. 공급 (S등급)

(부동산지인)

수원시 팔달구 2025~2027 입주물량 : 1407세대 (수원성중흥S-클래스 / 2026.01 / 1154세대 등)

-→ 연평균 469세대

수원시 전체 2025~2027 입주물량 : 8860세대 (영통푸르지오파인베르/2025.03/770세대 등

-→ 연평균 : 2953.33세대

수원시 팔달구 인구 (2024.11.30) : 206,724명 -→ 적정 수요 : 1033.62세대

-→ 적정 수요 대비 공급 수준 : 0.454배 (S등급)

수원시 전체 인구 (2024.11.30) : 1,232,204명 -→ 적정 수요 : 6161.02세대

-→ 적정 수요 대비 공급 수준 : 0.479배 (S등급)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

전저점 가격(5억원)에 매수 가능하다면 가장 유리함.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 다른 단지와 비교평가 후 가능

2) 환금성 : O 

   - 300세대 이상 아파트이며 저층/탑층도 있으나 중층 매물 다수

3) 수익률 : 

• 투자금 2.3억원

• 100% 수익률(연평균 10%) 위해서는 10년 동안 2.3억 올라야함. (5.7억+2.3억 = 8.0억)

  → 전고점 대비 4천만원 높은 가격

• 현재 가격은 전고점 대비 -25% 수준이고 전저점 가격과 7천만원 차이이므로
  매수 가격을 잘 조정하고 전고점을 돌파할 수 있다면 수익률은 나쁘지 않을 것으로 예상

4) 원금보존 : 우려

전세가율 59.65% < 70%

향후 공급 물량 적음

5) 리스크 대비: 향후 3년 공급 물량이 적정 수요 대비 0.5배 이하이므로 역전세 위험은 적을 것으로 예상

나의 투자 결론 : 저평가 여부는 아직 판단할 수 없지만 원금보존 측면(전세가율)에서는 우려됨. 다른 단지와 비교 평가 후 결론 업데이트 가능할 것으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 

주변 단지를 둘러만 보았지 이렇게 분석한 적은 없었습니다.

이번 과제를 수행하면서 이 단지이 교통/직장/학군 등 입지를 객관적으로 평가해볼 수 있었습니다.

다른 단지와 비교평가를 한다면 투자 여부를 더 정확하게 판단할 수 있을 것으로 기대합니다.