[열기 82기 열기부터 우리목표까지 함께 일9조 밤콩] 매탄동 매탄이편한세상 수익률 분석 보고서

✅아파트명 

매탄동 매탄이편한세상

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

수원시 영통구 종사자수 168,344명 → ‘B’등급

2. 교통

 강남역 1시간 4분 / 시청역 1시간 20분 / 여의도역 1시간 18분 → ‘C’등급

** 그 외 주변 주요직장

삼성전기 본사 21분-대중교통, 7분-자가용

삼성전자 본사 27분-대중교통, 8분-자가용

삼성전자 화성캠퍼스 46분-대중교통, 17분-자가용

3.학군

산남중 84%, 동수원중 63% → ‘C’등급

4. 환경

홈플러스 890m, 아주대학교 병원 1.1km → ‘B’등급 

** 그 외 주변 마트 및 백화점

이마트, 갤러리아 백화점 등 약 2km 이내

5. 공급

수원시 영통구 인구수 360,273명 (2024년 기준)

2025.3~2027.3월 입주예정 목록

영통자이센트럴파크 2027년 3월 580세대

영통푸르지오파인베르 2025년 3월 770세대

영통푸르지오트레센츠  2025년 3월 796세대

총 세대수 2146세대 공급예정

적정 공급물량 360,000명*0.005% = 1800세대 → ‘B’등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X / 24년 12월 현재 전고점 대비 -11.4%, 입지가 비슷한 주변 아파트보다 약간 높은 투자금 필요

2) 환금성 : ○ / 전용 면적 50~85㎥, 200세대 이상, 저층과 탑층X

3) 수익률 : △ / 100% 수익률 위해 8.56억 달성 필요, 현재가에서 전고점 회복시 수익률 38.5%로 장기간 보유 필요 예상됨

4) 원금보존 : △ / 전세가율 67%

5) 리스크 대비: ○ / 적정 공급물량 약 20% 초과, 역전세 대응 가능 시 ok

나의 투자 결론 : 

해당 물건 근처에 아파트 단지가 많고 멀지 않은 곳에 병원, 마트, 공원 등이 골고루 갖춰져있어 환경은 좋은 것 같은데 

역세권하고는 거리가 있다. 주변에 큰 직장이 있긴 하지만 서울의 주요 직장과는 1시간 이상 소요된다는 것이 아쉽다. 

현재의 매매가격은 전고점 대비 -11.4%로 다소 높은 가격이고 전세가율도 경기도 기준으로 봤을 때는약간 낮아서 

투자금 대비 수익이 아쉬울 수 있다. 공급물량 리스크도 대비해야 한다. 주변의 몇 군데 아파트와 비교해본 결과 

비슷한 조건 혹은 약간 아래의 입지인데도 투자금이 더 많이 든다. 투자를 했다한들 과거의 거래내역을 보니 전세거래는

간간히 있어도 매매거래는 적어서 원하는 가격에 매도가 잘 될지도 의문이다. 결론적으로는 지역을 넓혀 비슷한 가격대의 

매물 비교평가를 더 해봐야겠지만 현재까지 배운 것을 토대로 분석한 바로는 매력적인 투자 물건으로 보기 어려워 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의 들을 때까지만 해도 이정도일 줄은 생각도 못했는데 수익률 보고서를 직접 작성해보니 쉽지 않았다. 

매우 많은 정보 수집이 필요했고 정리하는데도 시간이 꽤 들었기 때문이다. 막히는 부분이 많았지만 강의내용 

필기한 것을 다시 보고 놀이터 질의응답을 찾아보면서 복습을 자연스럽게 할 수 있었다. 또 신기했던 것은 

처음 아파트 선정을 할 때 투자 매물을 나름 고심해서 골랐는데 분석을 해보니 점점 생각했던 것과 많이 다르다는 것을 

알게되고 반대의 결과를 내리게 된 점이다. 그래서 수익률 보고서를 쓰는거구나라는 생각이 들었다. 

보고서 작성에만 이틀에 걸쳐 반나절 이상의 시간을 쓴 것 같은데 그 동안 공부한 것을 토대로 작고 소중한 결과물을 

만들게 되어 뿌듯하고 부동산 왕초보에서 한 뼘 성장한 것 같다!