*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명 : 돈의문 센트레빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서대문구 종사자수 113,819명
2. 교통
강남 43분 / 여의도 23분 / 시청 23분
3.학군
동명여자중학교 90.0%, 이화여자대학교사범대학부속 이화금란중학교 86.3%
4. 환경
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 돈의문 센트레빌 24평 현재 매매 11.1억, 전세 6.8억
5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 11.8억 전세 7.8억
5년 내 저점 매입시: 2020년 4월 매매 8.55억 전세 4.7억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 24년 12월 현재 전고점을 많이 회복한 상태이므로 (저평가 X)
2) 환금성 :
- 5호선 서대문역 도보로 5분이내이며 교통이 좋고 주변에 법무법인, 서울청사, 금융권, 언론사, 여의도 업무지구등 양질의 직종 종사자가 직주근접할 수 있는 지역이므로 직주근접을 원하는 수요가 많이 있을 것 같음. (환금성 O)
3) 수익률 : 전고점 은 11억 8천이나 평균 11억정도 하므로 현재는 전고점을 회복함 (수익률X)
4) 원금보존 : 전세가율이 약 60%이므로 원금보존 가능 (원금보존 O)
5) 리스크 대비:
서대문구에 공급이 거의 없어서 전세가는 꾸준히 올라갈 것으로 예상되나, 주변에 현재 빌라가 많고, 주변일대가 재정비 구역이라 깔끔하지는 않음.
아이가 초등학교를 가기 위해 안전한 주변환경은 아니며, 학군, 환경등은 S등급은 아닌 것 같아 수요층이 다양하지 않은 것.
그 외, 3억 이상의 투자금이 들지만 원금보존은 가능 할 것으로 생각되어 리스크는 크지 않은 것으로 예상 (리스크대비 O)
투자 결론 :
- 교통과 주변에 양질의 업종이 많이 있어 수요가 받쳐줄 것 같은데 주변에 도시재정비 지구가 많고, 빌라가 많아 환경은 현재는 좋지 않고(나중에는 좋아질 것으로 생각), 아이 학교나, 편의시설이 별로 없고, 약간 오르막이라 교통, 입지를 제외하고는 애매한 곳이라 생각되며 동일한 금액의 더 좋은 아파트와 단지가 많을 것으로 생각되어 투자안함으로 결론
✅ 작성하면서 느낀점 :
예전에는 직주근접이 최고라고 생각을 해서 이 아파트가 좋다고 생각을 했는데 직주근접 이외에는 사람들이 선호하는 요소가 많이 부족한 것 같다. 주변 직장 수요를 따지만 좋은 것도 같고 아닌 것도 같고 판단이 쉽게 되지 않는 곳이라는 것을 느꼈다. 주변 아파트, 비슷한 금액대의 아파트와 비교평가를 하면서 이 아파트의 가치를 알 수 있을 것 같다는 생각이 들었다.
댓글
