[열기82기 4방8방 임장으로 행운을 만들조 새하롱] 천안 서북구 불당지웰더샵&불당리더힐스 수익률 분석 보고서

✅아파트명

천안시 서북구 불당동 불당지웰더샵 / 불당리더힐스 

✅ 선정이유

불당중심권 (랜드마크1개, 가성비1개) / 랜드마크아파트를 통해 선호아파트를 파악하고, 같은 생활권이지만 도보10-15분정도 차이나는 가성비아파트를 통해 약간 다른니즈로 비교해봄. 

처음이라 ‘비교평가’한다는 자체에 의미를 두었고, 

점차 직주근접(대규모일자리)이나 역주변 이런식으로 그 지역분들이 실제로 좋아하는 아파트단지를 2-3개씩 비교평가하면서 그지역만의 니즈를 탐색하고 싶음   

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 S

천안시 사업체수 77,000

천안시 종사자구 321,670 

2. 교통 A

(지방은 자차기준 10분/20분/30분이내)

아산역 천안아산역KTX역 8분

삼성SDI천안사업장 9분

3.학군 A

초품아혹은근접, 중학교 학업성취도

아름초: 학급당학생수29.2(천안시19명) / 불무초: 학급당학생수27.6(천안시19명)

천안불당중(92%) / 불당중, 불무중(학업성취도없으나 특목외고는 불당중의 60%수준)

4. 환경 A(중소도시에서 환경은 중요)

좋은 교통과 반듯한 택지, 잘조성된 생활인프라(3KM이내 백화점 마트 병원 스타벅스5개) , 풍성한 녹지, 학원가밀집 / 중심가와는 도보7-10분 거리이며 같은 생활인프라누림

불당서쪽에 대규모주거타운(3673가구)예정, 불당-아산신도시센트시티-아산탕정2연결 불당생활권확장

대장아파트도 10년차라 얼죽신영향은 점차 있을것으로 생각.

5. 공급(리스크가늠):  서북구한정 25,27년A, 26년S. BUT 아산시물량포함시 B,C등급

천안 68만인구중 서북구인구가 40만명이상

서북구한정 25년3084세대, 26년0, 27년2205세대  3년동안 5289세대 공급예정 (연 1763세대)

향후 3년 적정수요에 비해 공급부족이 예상되어 투자자에게 좋은 기회가 될수있겠지만,

만약 아산지역까지 포함한다면 공급량은 적정공급보다 많아짐. 적정수요대비 공급물량(인구*0.5%)에 어떻게 얼마나 영향을 미칠지는 모르겠다

공급은 투자자에게 기회이자 리스크(매매물량증가로 매매가하락, 전세물량증가로 전세가하락)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 가치대비 싸게 사야 수익,수익률이 높아짐
• 지금 시기에 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올까
• 현재 가격이 싸다면 투자금 최소화+전세금회수해나가는 전략

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  지웰더샵: 고점대비 -15% ✖/ 리더힐스:고점대비  -23% ⚪ 

                   -→이번은 동급아파트비교는  아니라 정확한 판단은 유보

2) 환금성 :  천안에서는 좋은 입지라 300세대이상/나홀로/저층/탑층 제외하면 환금성은 무난할듯 ⚪

3) 수익률 :  지웰더샵 - 투자금4.2억 100%수익률(연10%)위해선 10년간 4.2억UP 9.65억+4.2=13.85억. 

                                     장시간을 투자하거나 수익률기대치를 낮춰야할듯 

                    리더힐스 - 투자금 1.03억 100%수익률(연10%)위해선 10년간 1.03억UP 4.7억+1.03억=5.73억.                                        수익률은 욕심부리지않는다면 무난한편 

4) 원금보존 :  전세가율기준충족: 불당지웰더샵49%✖, 리더힐스71% 🔺

                       입지독점성 🔺 -→ 서북구 불당동에는 땅이 없어서 옆 성성동에 개발확장중

                        입주물량대비필요 

5) 리스크 대비: 역전세대응

                         지웰더샵 ✖  리더힐스 ⚪

나의 투자 결론 : 

둘다 천안 서북구 중심가생활권에 위치한 8년차아파트로 ,

불당지웰더샵은 입지, 생활인프라, 교육, 교통, 브랜드 등 전반적으로 일정수준이상을 유지하고있어 천안분들이 좋아할 대장아파트타이틀을 갖기에 여전히 좋은 아파트다 다만 전고점대비 15%저평가로는 환금성을 제외한 나머지항목, 낮은 전세가율로 인한 투자금과다와 리스크대비불가로 원금보전은 힘들다고 본다. 

리더힐스는 불당중심생활권을 같이 누리지만 약간 거리적으로 떨어져있고 LH브랜드라 주변아파트에 비해서는 가격상승여력은 좀 부족한듯하다 하지만 전체적인 관리는 잘되고있어 실거주자들에게는 무난한 곳이라 생각된다

고점대비23%저평가, 입지로 인한 환금성무난, 투자금적정하여 리스크대비가능, 불당동 중심생활권에 있는 아파트중에서는 약간 저렴해서 그런 수요가 있을것같고, 다만 아쉬운것은 전세가율71%인것과 여기서는 수익률과욕은 절대 무리라는것, 원금보전은 가능할것같지만 믿음은 아직 확실하지않다

그 확신을 위해선 매임을 통해 그 속으로 좀 더 들어가봐야할것같다 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

부동산투자야말로 종합예술인게 분명하다. 바닥에 붙어있는 땅(아파트)를 놓고 내땅인지 아닌지 결론을 내기위해 사전사후조사, 표리의 간극을 맞추기위한 임장, 부사님들과의 끊임없는 조율과 협업, 지금은 매수인, 때론 임차인, 후에는 매도인 등 다양한 역할분담. 이 모든것을 감당하기위한 체력과 시간관리. 

역시 댓가크고 쉬운것없다는 걸 깨닫게 되고, 월부공부 제대로 한다면 사람이 달라질듯하다 수익률보고서 쓰는게 어렵게 느껴져서 시작하는것조차 계속 주저하다가 막상 쓰고나니 배운대로 그대로 하면 되는거구나 이게 내 시간으로 바꾼 임장의 마침표의 결과물로, 앞으로 좋은 활약하겠구나 하는 생각이 든다 

수많은 비교평가통해 전고점대비 많이 떨어진아파트+내 투자금으로 살수있는 아파트+확신=매수하는 날이 오겠지! 

공부는 혼자하는것이지만 문득문득 생각할때가 있다 

함께가 아니었으면 내가 계속 이 공부를 했을까 

그저 아주 짧게라도 모두에게 감사하다