고양원흥동일스위트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84기 해움성]

✅아파트명

고양원흥동일스위트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B

2. 교통 : B

3.학군 : C

도래울중 76%

4. 환경 : C

5. 공급 : C(2.28배)

고양시 덕양구 인구 493,814명

적정수요 : 2,469세대

3년간 연평균 공급량 : 1,081세대

적정수요대비 공급수준 : 2.28배

결론 : C

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교평가가 필요한 부분이며 이 한개의 단지만 보면 알 수 없다. 그러나 저평가 되었다고는 볼 수 없을 것 같다. 

2) 환금성 : 300세대 이상 아파트 저층/탑층 아니여야함.

3) 수익률 : 투자금 49.033 100% 수익률(연평군 10%) 위해선 10년동안4.9억만큼 올라줘야 

8.55+4.9=13.45억 / 전고점이었던 11억보다도 더 높기때문에 싸게 사는것은 아니라고 판단

4) 원금보존 : 매매 85,500 / 전세 36,647 / 매전갭 49.033

수익률 100% = 85,500 또는 49,033

이 물건은  171,000 또는 134,533이 될수 있을 것인가? → 많은 제한사항이 있을 것 같다.

5) 리스크 대비: 덕양구의 향후 3년간 적정수요대비 공급수준이 2.28배이고 교통과 직장을 고려하여 일산까지

공급량을 추가하면 공급량이 더 많아져 리스크대비가 좋지 않은 수준이다.

나의 투자 결론 : 다른 단지 더 확인

✅ 작성하면서 느낀점 : 비슷한 가격의 지역이 다른 아파트들을 손품, 발품을 통해 확인해가면서 비교평가의 중요성을 느꼈습니다.