강동구 길동 우성 아파트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 45조 고래날다]

✅아파트명: 강동구 길동 우성 아파트 

✅위치(지도)

(계속 애러 떠서 못올림)
 

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

   
강남까지 47분
여의도역 58분 
시청역 50분

3.학군

신명중 80%
둔촌중 74%
동신중 68%
 

4. 환경

홈플러스 메가푸드 마켓(굽은다리역)

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

 
사진 오류 남. 

 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개만으로  판단 할 수 없음. 비슷한 가격의 다른 매물 알아보기

2) 환금성 :  300세대 이상, 저틍 탑층 아님 O. 주변에 길동역으로 도보 5분으로 역과 거리는 가까우나 주변에 주택으로 둘러 싸여있음. 주변환경이 영향이 있음. 

3) 수익률 : 투자금 4.3천 , 100% 수익률을 위해선 10년동안 4.3 올라야함. 
9.5억+ 4.3 억= 13.8억

4) 원금보존 : 입지 독점성은 있으나 공급 C등급 . 전세가율 54%,  X ( 2024년도만 둔촌주공으로 공급이 많아서 . 이후에는 시기를 잘 타면 조금 나을 수도)

5) 리스크 대비: 역전세 대비해야함. 

나의 투자 결론 : 전고점 대비 18% 빠진 상태. 10% 수익률을 위해서 전고점 대비 2.1 억 올라야함. 오를 수는 있으나 둔촌 주공의 입주 영향으로 오르더라고 시간이 걸릴 것으로 보임. 다른 비슷한 가격대 아파트 매물 알아봐야 더 나은 평가를 할 수 있음.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 지도상에서 보았을 때 보았던 것과 막상 임장 가서 실제로 아파트를 보았을 때 느낌이 다르다. 생각보다 덜 노후되어있고 관리는 잘 되어있으나 근처 주택이 많음. 내 눈에는 주택이 많은게 나빠 보이지 않았으나 주변의 영향을 받는다함. 상대적으로 신축보다 인프라가 없음. 도보 10~15분정도 가면 대단지인 둔촌 주공이 주는 영향이 클꺼라 예상됨. (정말.. 어마무시하게 큰 단지임, 전세 가격뿐 아니라 매매, 그리고 인프라 등에도 영향이 많을 듯 하다.)