대곡 롯데캐슬엘클라씨 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 96조 그래도전]

✅아파트명

대곡역 롯데캐슬엘클라씨

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

고양시 덕양구 종사자수  140,713명  (고양시 381,611명) 

2. 교통

강남 1시간 30분(전철기준) / 여의도 50시간 / 시청 50시간

3.학군

능곡중 64.4%, 무원중 88%, 지도중 87%, 가람중 82%

4. 환경

백화점, 대학병원 없음 / 대형마트: 1개(롯데마트)

5. 공급

고양시 덕양구 인구: 493,411명(X0.005) → 적정수요 2,467 

25년~27년 공급세대: 덕양구 100세대, 일산동구 4,684세대 

<연도별 공급>

2025년 2,190세대

2026년 1,834세대

2027년 760세대 

연평균 공급 1,594세대

적정수요대비 공급수준: 적정수요 1배 이내(A)

덕양구 성사동 / 이편한세상시티원당 / 100세대 / 2024년 12월

일산동구 장항동 / 고양장항아테라 / 760세대 / 27년 05월

일산동구 장항동 / 고양장항제일풍경채 / 1184세대 / 26년 12월

일산동구 / 고양장항A-2BL신혼희망타운 / 650세대 / 26년 04월

일산동구 풍동 / 풍동더샵더데이앤1단지 / 866세대 / 25년 03월

일산동구 풍동 / 풍동더샵더데이앤2단지 / 737세대 / 25년 03월

일산동구 풍동 / 풍동더샵더데이앤3단지 / 487세대 / 25년 03월

총 세대수 4,784세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

근처 대장격인 행신3차 SKVIEW 매매 6.74억 전세 4.4억과 비교시 (투자금 2.34억) 1.43억의 투자금은 상대적으로 저평가 되어있다고 보여지나 개발중인 환경 부분이 다소 떨어진다고 판단된다. 

2) 환금성 : ○ 

 능곡역(경의중앙선)과 총 4개 노선(3호선, 경의중앙선, 서해선, GTX-A노선)의 환승역의 대곡역이 사이에 위치하여 조금 애매한 위치이기는 하나 마을버스를 이용한다는 가정하에 교통이 나쁘지 않은 듯 보이고 신축인 점을 고려한다면 환금성이 나쁘지 않다고 판단된다.

3) 수익률 : ○

100% 수익률(연평균10%) 위해서 10년동안 1.43억이 올라주어야 한다. 6.23+1.43=7.66억 / 현재 가격은 전고점 대비 20%인 떨어진 상태. 전고점 대비 20% 하락한 상황이 좋은 기회라 생각할 수 있으나 22년 신축이라 데이터가 없는 점은 고려되어야 한다.

4) 원금보존 : ○

전세가율 77%로 수도권 기준 70% 이상이여서 원금보존 확률이 높다고 보여짐 

5) 리스크 대비: ○

3년간 공급물량 적정 수요대비 1배 이내(덕양구와 일산동구 포함)

나의 투자 결론 : 

현재 저환수원리에 입각한다면 매수하기 나쁘지 않은 투자처라고 생각되어지나 주위 환경의 발전 되기까지 다소 시간이 소요될 수 있으므로 꾸준히 지켜보며 판단해야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

2주차 과제 당시 판단기준이 서지 않아 과제하는데 급급하여 제출하였습니다. 3주차 과제로 옮겨지면서 다른 아파트를 선정하여 보고서를 작성해 보았습니다. 전보다는 기준점을 배워서 더 디테일하게 작성해 보긴 했지만 너무 부족해 보이고 아직 이해가 가지 않는 부분도 있어서 복습이 필히 필요할 것 같습니다. 개념정리가 제대로 되어 수익률 보고서 작성하는게 익숙한 일이 되고 싶습니다.