[열기 82기 39조 _내집산다m] 광명사거리 한진타운 아파트

✅아파트명

광명사거리 한진타운 아파트 24평형  (1,633세대, 97년식)

✅위치(지도)

광명시 광명동 200-6

7호선 광명사거리역 5분 컷 

✅입지평가

1. 직장 : C 

광명 자체 일자리는 40,783 명 

2. 교통 : A 

강남 접근성 1시간 이내이며, 주요 업무지구 모두 1시간 이내 도착 가능. 
특히 가디, 구디 접근성이 20분 이내로 매우 높은 편이다. 베드타운의 성격을 갖고 있다. 

강남 46분 

여의도 36분 

을지로입구 48분 

가산디지털단지 12분 

3.학군 : C

광문중학교 64% 

광남중학교 76% (외고 2명) 

학군이 그다지 좋은 동네라고 보기는 힘들고, 초등학교가 있긴 하나 큰 길 건너 있어, 초품아라고 보기가 어렵다. 
호갱노노 후기를 보니 미취학 아동까지만 키우고 이사가는 곳이라고 한다. (수요자는 젊은 1인가구, 미취학 자녀 둔 신혼부부) 

광명사거리에는 학원가가 없고, 철산역 주변에 있다. (학군지로서 역할하기 어려움) 

4. 환경 : C

반경 1km 내 대형마트, 백화점 없음

단, 광명시 일직동에 코스트코, 이마트, 롯데마트 등 대형 마트가 몰려있음  

5. 공급 : C 

적정수요의 4.6 배가 3년간 공급되는 상황임 (공급폭탄) 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

한진타운 수익율 보고서 

고점에 매수했다면 -42% 수익율이고, 저점에 매수했다면 현재 26% 수익율을 낼 수 있다. 

아직 저점에 가까운 가격이라, 현재 가격에서 고점을 회복한다면 70%의 수익을 낼수 있을 것으로 보인다. (전고점 대비 현재 가격 22% 빠진 가격임) 

한진타운과 유사한 성격을 가진 (가격, 유사 평형, 역과 5분 거리 내, 뉴타운(구성남 뉴타운) 단대오거리역 인근) 신흥동 한신 아파트와 수익율 비교를 해보았다. 

단대오거리 한신 아파트는 고점에 매수했다면 -50% 수익율, 저점에 매수했다면 16%의 수익율을 냈을 것으로 예상된다. 또한 고점을 회복하면 63%의 수익율을 낼 수 있다. 

✅현장사진

임장 전까지는 역 바로 코 앞이고 대단지라 좋긴 한데, 역에서 집사이에 너무 많은 유흥 상업시설이 있어서, 아이키우는 분들에게는 위해요소가 많은 단지라고 판단될 수 있다. 역과 살짝 거리를 두더라도 중학교, 고등학교를 품은 광명해모로 이연이나, 호반 서밋 같은 역과 다소 먼 안 쪽 단지를 더 선호할 수도 있겠다는 생각이 들었다

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 구성남 지역의 구축과 비슷한 저평가 구간으로 보인다. (전고점 대비 22% 빠진 상태에서 상승하지 못 함) 

2) 환금성 : 대단지이고, 역세권이며, 가디 구디가 가깝다. 젊은 신혼부부(강남이나 을지로로 각각 찢어져야 하는 경우 중간지점) 수요층이 있어 24평형은 환금성이 비교적 괜찮을 것으로 보임. (실제로 실거래가가 자주 찍히는 단지이다.) 다만 주변 단지가 균질하지 않은데, 이 부분은 뉴타운이 들어서면서 개선될 예정 (약 5년 정도 후에) 

3) 수익률 : 고점에 매수했다면 -42% 수익율이고, 저점에 매수했다면 현재 26% 수익율을 낼 수 있다. 

아직 저점에 가까운 가격이라, 현재 가격에서 고점을 회복한다면 70%의 수익을 낼수 있을 것으로 보인다. (전고점 대비 현재 가격 22% 빠진 가격임) 유사 아파트라고 보이는 신흥동 한신아파트보다는 전고점 회복 시 수익율이 7% 높다. 

4) 원금보존 : 전세가 비율이 60% 정도됨. 전세가율이 매우 매력적인 편은 아님. 경기도권 70%인 곳도 많아 좀 더 지켜봐야함 

5) 리스크 대비: 전고점에서 많이 빠진 상태이나, 공급물량이 많아 3,4년간 역전세 리스크 조심해야 함 (공급 C) 최저가격 기준으로 보면 5천만원 더 빠질 수 있어 그 리스크도 감안해야함. 

나의 투자 결론 : 투자 보류 (시세 트래킹은 할 것) 

→ 투자금 대비 수익율이 좋은지는 모르겠음(내 앞마당이 부족해서 비교할 곳이 많지 않아 평가 불가ㅠ). 
또한 공급량이 3년간 지속될 예정이라 구축으로서 전세가격이 얼마나 버틸지 모르겠음. (이 부분은 신도시 다른 구축 아파트를 보면서 스터디를 해봐야 더 해봐야 결론이 날 거 같음) 

→ 교통 외 학군, 환경이 좋지 않음. 이 부분은 뉴타운이 들어서면서 개선될지, 지금 상권이 험한데 그 부분도 같이 개선될 수있을지 등을 고려해봐야 함 (정보가 더 필요하다) 

→ 다만 전고점 대비 많이 빠진 상태이고, 7호선 역 근처라 가디 구디 젊은 직장인의 수요가 있는 지역이라는 측면에서 관심 가져볼만함

✅ 작성하면서 느낀점 :

맨 처음에 전고점과 매전 갭만 보고, 그리고 역 앞에 있으며 광명사거리가 천지개벽할 거란 소식을 듣고 이 아파트와 사랑에 빠져버렸다…(실물도 보기전에 혼자 사랑에 빠짐. 나란 사람… ㅎ ㅏ )🤣

그러나, 실제로 가보니 유흥가가 너무 많았고, 평가도 해보면 단점이 확실한 아파트라 객관적인 지표와 단지 비교평가가 중요하다는 사실을 깨닫게 되었다. (역시 임장의 중요성! 또한, 감정보다 중요한 것은 팩트 기반 이성적 판단이군요.) 

다만 전고점 대비 24평형은 아직도 많이 빠져있는 상태이기 때문에 매전 갭을 고려했을 때, 또한 광명 뉴타운이 계속 개발이 되고 있다는 측면에서, 공급폭탄을 잘 견뎌서 오래 보유한다면 괜찮은 단지가 될수 있지 않을까 하는 미련이 남았다. 흥미로운 단지이니 꼭 사지 않더라도 다른 단지랑 비교할 수 있게 킵해놓고 유사 가격, 먼저 신도시 재개발된 지역 내 구축 시세를 트래킹해보면서 좀 더 공부해보아도 좋을 것이라고 판단된다.