방화동 강서센트레빌3차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 6조 리리사]

✅아파트명 

강서센트레빌3차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강서구 종사자수  290,473명

2. 교통

  강남 1시간 11분 / 여의도 35분 / 시청 56분

3.학군

방원중 76.1%, 마곡중 72.6% 

4. 환경

1km 내 대형마트/백화점 없음. 

1.4km 내 롯데몰, 롯데마트 

2.3km내 이대서울병원
 

5. 공급

  염창역동문디이스트(주상복합) 2025.11 / 66세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 강서센트레빌3차 33평 현재 매매 9.45억, 전세 6.4억

5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 10.5억 전세 4.3억

5년 내 저점 매입시: 2019년 12월 매매 7.45억 전세 4.7억

✅현장사진 (추후 삽입예정)

[입지종합] 

직장 A 

교통 B

학군 B

편의환경 C

공급 S

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트1개만으로 판단 불가

2) 환금성 : 300세대의 절반 세대 아파트. 저층/탑층은 아님 X

3) 수익률 : 투자금 3억. 100% 수익율 위해 10년간 3억만큼 올라줘야 12.45억 → 현재가격은 고점 대비 10% 하락 상태 →고점대비 20% 하락으로 안전마진 만들어질 때까지 시간 필요.

4) 원금보존 : 입지독점성 있음. 전세가율 68% O

5) 리스크 대비: 역전세 대비 가능하다면 O

나의 투자 결론 : 강서구 내 비슷한 매매가 (평수를 줄여서라도) 아파트 찾아 비교한 후 ‘저평가’ 항목 판단 후 결론내기

✅ 작성하면서 느낀점 : 나의 첫 수익률 보고서 완성이다!! 

겨우 완강을 마치고 그냥 무지성으로 진짜 따라하자!에 목표를 둔 과제이다. 주우이님의 3주차 강의에서 흘려 들었던 부분, 다시 복습해야 할 부분들을 체크할 수 있었고, 인근 아는 동네의 입지를 객관적으로 본다는 것 자체가 꽤나 흥미로웠다. 

부지런히 시세 조사 및 임장으로 해당 지역을 앞마당으로 삼고, 빨리 다른 지역으로 앞마당을 넓히고 싶어졌다. 

물리적인 범위로나 감정적으로나 전혀 익숙하지 않은 지역을 대할 때의 경험 및 인사이트가 궁금하다.