[열기 83기 46조 대전킹] 아파트 분석 무작정 따라하기

탄반동 공작한양 아파트 수익률 분석 보고서

[열반스쿨 기초반 83기 46조 대전킹]

 

▶ 아파트명

 

탄팡동 공작한양 아파트

 

▶ 위치(지도)

 

 

▶ 입지평가

 

1. 직장

 

대전 서구 종사자수 198,272명 / B

 

2. 교통

지방이라 의미 없음

 

3.학군

탄방중 85% B, 문전중 91% A, 삼천중 92%A

 

 

4. 환경(주변 편의시설)

1. 롯데백화점 1개 : A

2. 선호상권인지?

 

5. 공급

 

지역

대전 서구

인구수

458,903명

적정수요

(인구수*0.5%0

2,294명

1년 : 2294 / 3년 : 6884

연도별 입주

2025

6539

2026

2391

2027

3461

3년 합계

12391

연평균

4130

적정수요 대비

공급수준

1.7배

공급평가

B

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

현재 시세: 대전 탄방동 공작한양 31평 현재 매매 4.2억, 전세 2.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 6.5억 2021년 11월 전세 4.7억

*시장이 좋아지면 이 가격 정도는 기대해도 되지 않을까

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 4.0억 2024년 10월 전세 2.1억

*가격이 조정 받더라도 이 가격 정도에서 버티지 않을까

 

▶ 현장사진 (선택)

 

 

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가아파트 1개만으로 판단할 수 없음 
2) 환금성

300세대 이상 아파트

저층/탑층 아님

◯
3) 수익률

투자금 1.7억

100%수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 3.4억 만큼 올라줘야 4.2 + 3.4=7.6억

현재 가격 고점 가격보다 저렴

◯
4) 원금보존

입지독점성 있음

공급물량 대비필요

전세가율 59%

x
5) 리스크 대비역전세 대응 가능하다면◯

 

 

은뜰마을 17평

(93년, 1,130세대)

한양공작 31평

(92년, 1074세대)

매매/전세

1.5억 / 1.2억

4.2억 / 2.5억

투자금

0.3억

1.7억

전세가율

80%

59%

전고점

2억(-0.25%)

6.5억(-0.35%)

저평가

비슷한 평형대가 아님

환금성

◯

◯

수익성

투자금 0.3억

100%수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 0.3억 만큼 올라줘야 1.5+.3=1.8억

투자금 1.7억

100%수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 3.4억 만큼 올라줘야 4.2 + 3.4=7.6억

원금보존

전세가율 기준 충족

(입지독점성은 없음 / 입주물량 대비는 필요)

전세가율 기준 X

(입지독점성은 있음 / 입주물량 대비는 필요)

리스크 관리

역전세 대응 가능하다면 ◯

역전세 대응 가능하다면 ◯

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