신대방 우성1차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 11조 구름한스푼]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명  신대방 우성 1차 아파트

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 동작구 종사자 106,159명, 사업체 19,793개  -  B

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

강남까지 40분 소요, 여의도 및 구디 30분 소요, 시청 50분 소요로 주요 업무지구로 이동 용이 - A 

3.학군

대방중 학업성취도 89%, 특목고 진학률 5.6%  인근 대비 선호학군지 B

4. 환경 

1킬로 반경내, 롯데백화점 관악점 1개 - A 

그외 1.5킬로에 이마트 구로점 

1킬로 내 3차 병원 및 대학병원 4개 

5. 공급

2년이내 공급은 없으나, 동작구내 노량진 뉴타운 입주가 5년이내 있을 것으로 예상됨.   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 27프로 하락

2) 환금성 : 대단지이나, 최근 1년 세대수 대비 매매 거래율 1.72로 환금성 낮음

3) 수익률 : 43000만원을 투자하여 100프로 수익이 되려면, 11억3천만원, 전고점을 고려했을 때는 물가상승률 + 다음 상승장에 가능하지 않을까 싶음

4) 원금보존 : 오래된 구축이라, 전세가 45프로 낮은편, 전저점 73500만원을 고려하면, 더 내려가지는 않을것 같음

5) 리스크 대비: 동작구 노량진 뉴타운이 27년도부터 32년까지 지속적으로 들어오므로, 이 시점에 전세가 하락 가능성 높음

나의 투자 결론 : 

저평가 및 상승장에서 수익률은 예상되지만, 동작구 노량진 뉴타운의 대규모 입주가 시작되면 구축인점, 동작구 내에서 낮은 선호생활권인점을 고려했을 때 후순위 상승이 예상됨.

리스크 대비가 되어 있다면, 투자를 고려해 볼 수 있지만 다른 곳을 좀 더 검토해 볼 필요 있음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

좋은 아파트 인데, 투자해도 되지 않을까 하던 생각에서

리스크 및 후순위 상승을 고려하니까 다른 곳을 더 알아봐야 겠다고 생각함^^

좋은 정보와 좋은 자료들을 제공해 주신 강사님 및 선배들께도 감사드립니다.