부산 해운대구 해운대두산위브아파트 수익률 분석 보고서[열반기초반 달려죠스바]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

부산 해운대구 좌동 <해운대두산위브아파트>

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B)

해운대구 종사자수: 154,115명

2. 교통(?)

 지하철: 서면역(부산 1호선) 43분 / 센텀시티역(부산 2호선) 17분 / 신해운대역(동해선) 21분 

→[참고]  네이버 길찾기

3.학군(C)

신곡중학교: 평균 83.1% / 특목고진학률 3.8%

[참고] 아실

4. 환경(A와 B 사이)

 NC백화점 1개(반경500m), 이마트 1개(반경 1.29km), 인제대백병원(반경600m)

 백화점이 규모가 큰 백화점은 아님.  

 → [참고] 아실 

5. 공급(S)

 [아실] 입주물량: 2024년(1,733세대) + 2025년(0) + 2026년(184세대) + 2027년(0) 

 [호갱노노] 입주물량: 송정동(230세대) + 우동(302세대)+중동(222세대) 

[부동산지인] 2024년(1841세대) + 2026년(230세대) = 2,071세대 [제일 많은 걸로 계산하자]

적정수요: [아실] 1,882명, [부동산지인] 1,988명

해운대 인구수: 37만6,621명 * 0.05 = 18,830세대(1년) / 18,830 * 3= 56,490세대 (3년)

3.6%??

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 다른 아파트와의 비교를 통해 가능할 것 같다. (같은 가격대의 아파트를 찾아보자)

2) 환금성 : ㅇ 전세 수요가 꾸준하다. 

3) 수익률 : X 투자금 1억 4800 / 100%수익률 위해서는 전고점까지(약49,600)만큼 올라줘야 함. 

                  싸게 사는 건 아닌 듯하다.

4) 원금보존 : X 전세가율 57.5%

5) 리스크 대비: ㅇ 주변 새로운 공급이 없다.

나의 투자 결론 : 아니군! ‘그냥 좋은 동네에 좋은 아파트니까 좋아하겠지?’가 아니구나. 철저히 따져봐야하는구나!

✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트와 사랑에 빠지면 안 된다. 여러 아파트를 비교 분석해 보는 과정을 거치자. 행동하는 만큼 보인다.

 궁금한 점 

① 지방은 교통 등급을 어떻게 매길까? 

② 공급량은 사이트마다 왜 다르지? 

③ 공급량을 따질 때, ‘구’ 단위로 하는 게 맞을까? 

 (구는 다르지만 인접한 동네가 진짜 수요가 아닐까? 생각이 많아질수록 복잡해지네)